Bảng giá đất mới của TP HCM, dự kiến áp dụng từ năm 2026, đang trở thành tâm điểm chú ý vì mức điều chỉnh mạnh tại một số khu vực – đặc biệt là Bình Dương (cũ). Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, việc xây dựng bảng giá mới nhằm tiệm cận thị trường, minh bạch hóa giao dịch và hạn chế tình trạng “hai giá”, nhưng mức tăng này cũng kéo theo nhiều tác động khác nhau đến từng nhóm đối tượng.

Thông tin chi tiết và phân tích thị trường mới nhất được cập nhật thường xuyên tại BRE.

Hộ dân Bình Dương (cũ) chịu tác động mạnh nhất

Theo dự thảo, giá đất tại khu vực Bình Dương trước sáp nhập có mức tăng tối đa lên đến 8 lần, khiến nhóm hộ dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang thổ cư chịu áp lực lớn nhất. Dù vậy, Sở đánh giá mức ảnh hưởng tổng thể không quá lớn do bảng giá mới vẫn bám sát giá trị phổ biến trên thị trường.

Tại TP HCM cũ, bảng giá gần như giữ nguyên với các huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi; đất nông nghiệp được điều chỉnh tăng 50–70% để hài hòa chi phí và phù hợp thực tế.

Nhóm tái định cư và hộ chuyển đổi đất: Chi phí biến động mạnh

Những trường hợp được bố trí tái định cư hoặc giao đất không qua đấu giá có thể chịu tác động trực tiếp khi số tiền chênh lệch phải nộp thay đổi theo giá đất mới. Điều này khiến nhiều hộ gia đình phải tính toán lại bài toán tài chính, đặc biệt ở các khu vực có mức tăng mạnh.

Ai ít bị ảnh hưởng?

• Doanh nghiệp bất động sản gần như không bị tác động vì tiền sử dụng đất vẫn được xác định bằng phương pháp thặng dư, không phụ thuộc vào bảng giá đất.

• Hộ nghèo, gia đình chính sách tiếp tục hưởng chính sách miễn giảm.

• Doanh nghiệp sản xuất – thương mại – dịch vụ không chịu biến động thuế thuê đất trong ngắn hạn, ít nhất cho đến cuối năm sau.

Bảng giá đất mới và tác động lan tỏa tới thị trường

Bảng giá mới là căn cứ cho nhiều nghĩa vụ tài chính: tiền sử dụng đất, thuế thu nhập chuyển nhượng, lệ phí cấp giấy, giá khởi điểm đấu giá… Do đó, những thay đổi lần này sẽ tác động trực tiếp đến giao dịch nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước và các hồ sơ pháp lý liên quan.

Sở Tài nguyên và Môi trường nhận định bảng giá mới còn khuyến khích đầu tư vào khu công nghiệp tại Bình Dương (cũ) và du lịch Bà Rịa – Vũng Tàu nhờ chính sách giá chỉ bằng 30–70% đất thương mại dịch vụ.

Lo ngại từ giới chuyên môn: Áp lực thuế – nguy cơ đất “đóng băng”

Nhiều chuyên gia cho rằng tác động thực tế có thể lớn hơn dự đoán.
Chuyên gia Lê Quốc Kiên nêu ví dụ tại Cần Giờ: một lô đất 230 m² trước đây chỉ phải nộp khoảng 185 triệu đồng khi chuyển đổi sang thổ cư, nhưng theo bảng giá mới có thể lên tới 2,25 tỷ đồng, tăng gấp 12 lần.

Sức ép này có thể khiến:

• Hộ dân không đủ khả năng chuyển đổi hợp pháp, dẫn đến đất bị “nằm chết”.

• Phát sinh xu hướng xây dựng sai phép.

• Quỹ đất hợp pháp khan hiếm hơn, đẩy giá nhà tăng cao.

• Người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận nhà giá phù hợp.

Doanh nghiệp bất động sản nhỏ dự kiến gặp khó

Theo Viện VARS IRE, bảng giá đất mới làm tăng:

• Chi phí giải phóng mặt bằng

• Tiền sử dụng đất

• Chi phí đầu vào của dự án

Doanh nghiệp lớn có thể thích ứng, nhưng nhóm nhỏ dễ bị chậm tiến độ hoặc hoãn triển khai. Điều này khiến nguồn cung nghiêng về phân khúc cao cấp, còn nhà ở vừa túi tiền tiếp tục giảm mạnh.

Thị trường sẽ biến động ra sao?

Thị trường bất động sản vốn vận hành theo nguyên tắc “nước lên thuyền lên”. Khi giá đất tăng, hàng loạt nghĩa vụ tài chính đi kèm cũng tăng theo. Những người đang làm thủ tục cấp giấy, chuyển nhượng, bồi thường… sẽ chịu tác động lớn, đặc biệt tại khu vực điều chỉnh vượt xa mức phê duyệt ban đầu, dễ phát sinh tranh chấp hoặc khiếu nại.