Thị trường bất động sản (BĐS) Bình Dương đang bước vào giai đoạn “bung chu kỳ” với tâm điểm là các đô thị giáp ranh trung tâm TP.HCM. Sau nhiều năm tích lũy, thị trường này đang được tiếp thêm động lực từ vĩ mô, quy hoạch vùng, cùng hệ thống hạ tầng giao thông kết nối ngày càng hoàn thiện.

Giai đoạn trầm lắng đã qua, chu kỳ tăng trưởng đang tới

Sau đợt sốt đất giai đoạn 2018–2021, đến giữa năm 2022, thị trường BĐS Bình Dương bắt đầu chững lại do ảnh hưởng hậu Covid-19 và khó khăn chung của toàn ngành, đặc biệt ở phân khúc đất nền. Lượng giao dịch lẫn giá bán đều sụt giảm mạnh, khiến thị trường rơi vào giai đoạn “ngủ đông” kéo dài đến giữa năm 2024.

Tuy nhiên, từ nửa cuối năm 2024, thị trường đã có những tín hiệu khởi sắc khi các dự án phục vụ nhu cầu ở thực — đặc biệt là căn hộ chung cư — được tái khởi động. Theo dữ liệu từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), năm 2024 ghi nhận hơn 5.000 sản phẩm mới được mở bán tại Bình Dương, gấp đôi so với cùng kỳ năm 2023. Giá sơ cấp trung bình đạt 43 triệu/m², với tỷ lệ hấp thụ đạt đến 74% — trong đó phân khúc căn hộ chiếm hơn 90% giao dịch.

Bước sang đầu 2025, thị trường phục hồi rõ nét hơn khi hàng loạt dự án mới được gỡ pháp lý và bắt đầu triển khai, báo hiệu một chu kỳ tăng trưởng mới. Các động lực như sáp nhập hành chính, quy hoạch vùng, phát triển hạ tầng đang tạo sức bật mạnh mẽ cho toàn khu vực — đặc biệt là các đô thị giáp ranh TP.HCM.

Đô thị giáp ranh: Tâm điểm bứt phá hậu sáp nhập

Bình Dương vốn nổi danh là “thủ phủ công nghiệp” với hệ thống khu công nghiệp lớn như VSIP, Sóng Thần, Mỹ Phước. Tuy nhiên, vai trò của khu vực này đang được “nâng cấp” — không chỉ là nơi làm việc, mà còn là nơi sinh sống chất lượng cao cho chuyên gia, kỹ sư, tầng lớp trung lưu, đặc biệt khi TP.HCM ngày càng hạn chế quỹ đất phát triển nhà ở nội đô.

Một ví dụ tiêu biểu là phường Bình Hoà, khu vực giáp ranh trực tiếp với TP. Thủ Đức. Đây là nơi có hạ tầng giao thông hiện đại như Quốc lộ 13, Vành đai 3, đường ven sông Sài Gòn và tương lai là Vành đai 4, tuyến metro số 2,… Đặc biệt, khu vực này đang nổi lên với các dự án cao tầng, khu đô thị tích hợp có tiêu chuẩn tiệm cận quốc tế nhưng mức giá chỉ bằng 1/3 – 1/2 so với phường An Khánh (TP.HCM mới).

Cú huých lớn: Sáp nhập TP.HCM – Bình Dương – Bà Rịa Vũng Tàu

Từ ngày 1/7/2025, theo Nghị quyết 202/2025/QH15, việc sáp nhập Bình Dương, TP.HCM và Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ chính thức có hiệu lực. Đây là “game-changer” có sức lan tỏa lớn đến toàn thị trường BĐS:

• Thứ nhất, Sở Tài chính TP.HCM đề xuất phát triển Trung tâm Tài chính Quốc tế tại TP. Thủ Đức — nơi tập trung các tập đoàn tài chính, công nghệ, fintech. Với định hướng phát triển thương mại – dịch vụ và hạn chế phát triển nhà ở, nhu cầu an cư sẽ lan sang vùng giáp ranh như Bình Hòa, Thuận An,... dẫn đến nhu cầu nhà ở tăng mạnh tại đây.

• Thứ hai, ba khu vực sau sáp nhập đều là "trụ cột kinh tế" của cả nước. Việc hợp nhất sẽ tạo nên siêu vùng kinh tế - công nghiệp - thương mại - dịch vụ. Bình Dương sẽ không chỉ mạnh về sản xuất mà còn được hưởng lợi từ hạ tầng du lịch biển của Bà Rịa - Vũng Tàu và dịch vụ – tài chính của TP.HCM.

• Thứ ba, hệ thống hạ tầng sau sáp nhập sẽ đồng bộ hơn bao giờ hết. Các tuyến chiến lược như Vành đai 3, Metro số 2,… không còn đơn thuần là đường giao thông, mà sẽ trở thành “trục sống” của phát triển đô thị, giãn dân, thu hút đầu tư.

Đặc biệt, việc thống nhất quy hoạch – pháp lý – quy trình đầu tư – định giá đất giữa các tỉnh sau sáp nhập sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp BĐS tăng tốc triển khai dự án, cung ứng sản phẩm nhanh hơn, minh bạch hơn.

Mặt bằng giá mới đang hình thành

Với loạt yếu tố thuận lợi từ hạ tầng, chính sách và nhu cầu tăng trưởng, mặt bằng giá nhà ở – nhất là phân khúc căn hộ dành cho người mua ở thực – được dự báo sẽ tiếp tục đi lên. Một số dự án gần đây đã được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, nhưng đồng thời cũng bị điều chỉnh tăng mức tính tiền sử dụng đất, khiến giá sơ cấp buộc phải tăng để đảm bảo lợi nhuận.

Xu hướng này sẽ còn tiếp diễn khi nhiều dự án pháp lý từng bị “treo” đang dần được gỡ bỏ. Bên cạnh đó, các dự án mới được duyệt sau sáp nhập cũng sẽ phải đối mặt với chi phí đầu vào cao hơn do bảng giá đất mới và các yếu tố liên quan.

Tuy nhiên, thị trường vẫn ghi nhận sự hấp thụ tốt ở các dự án có chất lượng cao, pháp lý rõ ràng, vị trí kết nối thuận tiện. Bởi vì nhu cầu từ các chuyên gia, người thu nhập cao, tầng lớp trung lưu ngày càng lớn khi làn sóng giãn dân từ TP.HCM ra vùng ven tăng mạnh. Từ đó, thiết lập nên mặt bằng giá mới, cao hơn, nhưng vẫn hấp dẫn so với nội đô TP.HCM.

Kết luận

Bất động sản Bình Dương đang trở lại “đường đua” với lợi thế kép: quỹ đất lớn – hạ tầng đồng bộ – kết nối TP.HCM. Đặc biệt, việc sáp nhập hành chính đang mở ra một chương mới cho cả khu vực, nơi mà mỗi địa phương không còn phát triển đơn lẻ, mà bổ trợ nhau để tạo thành siêu vùng kinh tế mạnh mẽ nhất cả nước.

Khu vực giáp ranh TP.HCM, điển hình như phường Bình Hòa – Đông Bắc TP.HCM, đang nổi lên là tâm điểm thu hút đầu tư lẫn an cư. Đây là thời điểm vàng để các nhà đầu tư, người mua ở thực nắm bắt cơ hội tại vùng đất đang bứt tốc mạnh mẽ này.

Đón đọc các bài phân tích chuyên sâu khác tại bre.vn để cập nhật thông tin mới nhất về thị trường BĐS hậu sáp nhập!