Tin tức
-(1)950871345879.png){kind=icon}
Chỉ còn đúng 3 ngày nữa, kể từ 1/3/2026, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ chính thức bước sang một giai đoạn mới khi quy định cấp mã định danh cho từng bất động sản có hiệu lực trên toàn quốc. Theo đó, mỗi bất động sản – từ nhà ở, đất nền đến bất động sản thương mại, công nghiệp – sẽ được gắn một mã định danh duy nhất, kết nối trực tiếp với hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
Đây được xem là một trong những thay đổi mang tính nền tảng, không chỉ tác động đến hoạt động quản lý nhà nước mà còn ảnh hưởng sâu rộng đến hành vi mua bán, đầu tư và vận hành của toàn bộ thị trường bất động sản trong nhiều năm tới.
Theo phân công, Bộ Xây dựng là cơ quan chủ trì xây dựng, quản lý và khai thác hệ thống dữ liệu bất động sản trên phạm vi cả nước. Trong khi đó, UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức thu thập, cập nhật, quản lý và khai thác dữ liệu tại từng địa phương, bảo đảm thông tin được đồng bộ, liên thông và cập nhật liên tục.
Đánh giá về quy định mới, ông Lê Bảo Long – Giám đốc Marketing của Batdongsan.com.vn – cho rằng, việc định danh bất động sản không đơn thuần là một thủ tục hành chính, mà là nền tảng có thể thay đổi toàn bộ luật chơi của thị trường bất động sản Việt Nam trong thập kỷ tới.
Theo ông Long, trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam tồn tại một “đặc sản” khó phủ nhận: thông tin bất cân xứng. Người bán thường biết nhiều hơn người mua, môi giới nắm nhiều dữ liệu hơn khách hàng, còn chủ đầu tư kiểm soát phần lớn thông tin liên quan đến sản phẩm do họ cung cấp. Trong chuỗi thông tin đó, người mua thường là bên chịu rủi ro lớn nhất, phải đưa ra quyết định dựa trên dữ liệu thiếu minh bạch hoặc không thể kiểm chứng.
Khi mỗi bất động sản được gắn một mã định danh riêng và tích hợp vào hệ thống dữ liệu tập trung, về lý thuyết, người dân có thể tra cứu lịch sử giao dịch, tình trạng pháp lý, tranh chấp, thế chấp và thông tin quy hoạch liên quan. Việc tiếp cận thông tin đầy đủ và có hệ thống sẽ giúp giảm tâm lý lo ngại, hạn chế các quyết định mua bán dựa trên tin đồn, sóng tâm lý hay hiệu ứng FOMO.
Dù vậy, ông Long cũng nhìn nhận một thực tế: giữa việc xây dựng được hệ thống dữ liệu và việc người dân tra cứu dễ dàng là một khoảng cách không nhỏ. Hiệu quả của chính sách sẽ phụ thuộc lớn vào mức độ công khai, cách tổ chức dữ liệu và khả năng tiếp cận thông tin của người sử dụng cuối.
Tuy nhiên, việc triển khai mã định danh cho thấy Việt Nam đang từng bước tiệm cận với các thị trường bất động sản phát triển, nơi lịch sử giao dịch minh bạch là tiêu chuẩn bắt buộc, góp phần hạn chế tình trạng giá cả mập mờ và thông tin sai lệch kéo dài nhiều năm.
Trong bối cảnh đó, những nền tảng có năng lực tổng hợp, kiểm chứng và phân tích dữ liệu như BRE được kỳ vọng sẽ đóng vai trò ngày càng quan trọng, giúp người mua và nhà đầu tư tiếp cận thông tin theo cách rõ ràng, có hệ thống và dễ hiểu hơn.
Một tác động lớn khác của mã định danh bất động sản là tạo tiền đề cho việc xây dựng và triển khai các chính sách thuế liên quan đến bất động sản trong tương lai – vấn đề vốn được xã hội đặc biệt quan tâm.
Theo ông Long, câu chuyện thuế bất động sản thứ hai, thứ ba đã được nhắc đến nhiều năm qua, nhưng nếu không có công cụ định danh và đo lường chính xác thì rất khó thực hiện. Khi mỗi bất động sản có mã số riêng và gắn trực tiếp với chủ sở hữu, cơ quan quản lý sẽ dễ dàng thống kê số lượng tài sản mà một cá nhân nắm giữ, tần suất giao dịch, cũng như mức giá chuyển nhượng so với mặt bằng thị trường.
Hệ thống dữ liệu liên thông không chỉ giúp việc tính thuế chuyển nhượng sát với giá thực tế hơn, mà còn tạo nền tảng nếu trong tương lai triển khai thuế tài sản một cách bài bản.
Dù vậy, ông Long cũng cho rằng thị trường vẫn có thể tồn tại hoạt động đầu cơ, bởi dòng tiền đầu cơ là yếu tố phổ biến ở mọi thị trường. Tuy nhiên, khi chi phí tham gia tăng lên, nhiều hình thức lướt sóng ngắn hạn sẽ kém hấp dẫn hơn, buộc nhà đầu tư phải nâng kỳ vọng lợi nhuận hoặc chuyển sang chiến lược dài hạn hơn.
Trước lo ngại rằng mã định danh có thể khiến giao dịch phức tạp hơn và làm giảm thanh khoản, ông Long cho rằng điều này có thể xảy ra trong ngắn hạn, khi thị trường cần thời gian thích nghi với cơ chế quản lý mới. Một số phân khúc có thể chững lại hoặc phân hóa rõ rệt hơn.
Tuy nhiên, về trung và dài hạn, thanh khoản thị trường nhiều khả năng sẽ được cải thiện. Khi chi phí thẩm định thông tin giảm và niềm tin giữa các bên tham gia giao dịch tăng lên, quá trình mua bán sẽ diễn ra nhanh hơn, ít rủi ro hơn. Minh bạch thông tin được ví như “chất bôi trơn” giúp thị trường vận hành trơn tru và bền vững hơn.
Sự thay đổi này cũng đặt ra yêu cầu thích nghi cho toàn bộ hệ sinh thái bất động sản. Chủ đầu tư cần nâng cao mức độ tuân thủ và minh bạch trong công bố thông tin. Môi giới phải nâng cấp năng lực chuyên môn, chuyển từ vai trò trung gian đơn thuần sang tư vấn thực chất. Người mua cũng cần chủ động tiếp cận dữ liệu và nâng cao hiểu biết để trở thành người tiêu dùng thông thái.
Ở góc độ quản lý nhà nước, bà Tống Thị Hạnh – Cục trưởng Cục Quản lý nhà ở và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng – đánh giá việc gắn mã định danh cho từng sản phẩm bất động sản là yếu tố đặc biệt quan trọng trong quản lý thị trường.
Thông qua mã định danh, cơ quan quản lý có thể nhận diện rõ sản phẩm đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, phân biệt giao dịch trên thị trường sơ cấp và thứ cấp, qua đó hình thành bức tranh rõ nét hơn về dòng chảy hàng hóa. Đồng thời, hệ thống dữ liệu tập trung còn giúp kiểm soát chính xác lượng hàng tồn kho bất động sản, khắc phục tình trạng số liệu phân tán và thiếu cập nhật kéo dài nhiều năm.
Theo bà Hạnh, bất động sản không chỉ giới hạn ở nhà ở mà còn bao gồm nhiều phân khúc như công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ. Do đó, một hệ thống dữ liệu đồng bộ và xuyên suốt sẽ hỗ trợ hiệu quả cho công tác quản lý tổng thể, không chỉ của ngành xây dựng mà còn của nhiều bộ, ngành và địa phương khác trong quá trình cấp phép và thu hút đầu tư.
