Thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào giai đoạn thiết lập mặt bằng mới, không chỉ về giá mà còn về cấu trúc nguồn cung. Các số liệu mới nhất cho thấy năm 2025 đánh dấu một cột mốc hiếm gặp khi lượng sản phẩm nhà ở, đặc biệt là nhà thấp tầng, tăng mạnh nhất trong nhiều năm trở lại đây.

Theo báo cáo thị trường quý IV/2025 của CBRE Việt Nam, riêng khu vực TP.HCM (cũ) đã ghi nhận hơn 12.000 sản phẩm nhà ở được chào bán trong năm, bao gồm căn hộ chung cư và nhà thấp tầng. Đáng chú ý, phân khúc nhà thấp tầng đạt mức tăng trưởng kỷ lục, phản ánh rõ xu hướng mở rộng không gian đô thị và sự trở lại của các đại dự án quy mô lớn.

Nhà thấp tầng tăng trưởng chưa từng có

Trong quý IV/2025, thị trường nhà thấp tầng tại TP.HCM (cũ) ghi nhận khoảng 4.500 sản phẩm mở bán mới, nâng tổng nguồn cung cả năm lên gần 5.000 căn. Con số này cao gấp khoảng 20 lần so với năm 2024, đánh dấu mức tăng mạnh nhất từ trước đến nay tại khu vực này.

Động lực chính đến từ các đại đô thị quy mô lớn, trong đó nổi bật là dự án siêu đô thị tại Cần Giờ với quy mô lên tới hàng nghìn hecta, dự kiến cung cấp hàng chục nghìn sản phẩm nhà liền thổ và căn hộ ra thị trường trong nhiều giai đoạn. Việc các chủ đầu tư lớn quay trở lại triển khai dự án đã góp phần “giải cơn khát” nguồn cung, vốn kéo dài suốt nhiều năm tại TP.HCM.

Dù nguồn cung tăng mạnh, tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì ở mức tích cực. Các dự án mở bán trong năm 2025 ghi nhận tỷ lệ bán trung bình khoảng 70%, cho thấy nhu cầu nhà ở thực vẫn là trụ cột của thị trường.

Bình Dương (cũ) trở thành trụ cột nguồn cung sau sáp nhập

Nếu tính trên phạm vi TP.HCM sau sáp nhập, bức tranh nguồn cung trở nên rõ nét hơn khi khu vực Bình Dương (cũ) đóng vai trò dẫn dắt. Năm 2025, khu vực này ghi nhận hơn 17.300 căn hộ mở bán mới, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung toàn thị trường.

Điều này phản ánh xu hướng tất yếu khi khu vực lõi TP.HCM ngày càng hạn chế về quỹ đất, giá bán duy trì ở mức cao và quá trình hoàn thiện pháp lý kéo dài. Trong khi đó, các đô thị mở rộng sở hữu lợi thế quỹ đất lớn, hạ tầng kết nối ngày càng hoàn chỉnh và nhu cầu ở thực ổn định từ lực lượng lao động, chuyên gia đang làm việc tại các khu công nghiệp và trung tâm dịch vụ.

Hạ tầng và chính sách tạo lực đẩy dài hạn

Nhận định về triển vọng thị trường, đại diện CBRE Việt Nam cho rằng việc sáp nhập địa giới hành chính cùng với chiến lược đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông đang trở thành động lực quan trọng cho bất động sản TP.HCM trong trung và dài hạn. Các tuyến vành đai, cao tốc, metro không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển mà còn tái định hình cách thị trường định giá không gian đô thị.

Bên cạnh đó, kế hoạch số hóa giao dịch bất động sản và định danh tài sản dự kiến triển khai từ năm 2026 được kỳ vọng sẽ nâng cao tính minh bạch, giảm rủi ro pháp lý và hạn chế tình trạng đầu cơ ngắn hạn. Khi thị trường vận hành theo hướng minh bạch hơn, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và khai thác dài hạn sẽ tiếp tục chiếm ưu thế.

Nguồn cung cải thiện, thị trường bước vào chu kỳ ổn định hơn

Dù ghi nhận sự bùng nổ nguồn cung, mặt bằng giá sơ cấp trong năm 2025 có xu hướng điều chỉnh do tác động từ các dự án quy mô lớn, đặc biệt tại khu vực Cần Giờ. Tuy nhiên, theo dự báo, từ năm 2026 trở đi, nguồn cung nhà thấp tầng tại TP.HCM sẽ tiếp tục cải thiện, ước đạt khoảng 5.500 căn và tăng dần lên hơn 15.000 sản phẩm vào năm 2028, chủ yếu đến từ các đại đô thị do các chủ đầu tư lớn triển khai.

Song song đó, xu hướng phát triển đô thị xanh kết hợp mô hình TOD ngày càng được chú trọng, đáp ứng nhu cầu sống chất lượng, bền vững và kết nối thuận tiện của người mua nhà hiện đại.

Trong bối cảnh thị trường đang tái cấu trúc mạnh mẽ, bất động sản TP.HCM được đánh giá đang bước vào giai đoạn ổn định hơn, với trọng tâm là nguồn cung thực, giá trị sử dụng dài hạn và sự phát triển đồng bộ cùng hạ tầng. Các phân tích chuyên sâu, dữ liệu thị trường và xu hướng bất động sản mới nhất tiếp tục được cập nhật tại BRE.