Theo báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam, thị trường căn hộ TP.HCM đang chứng kiến xu hướng tăng giá rõ rệt, đặc biệt tại các dự án triển khai mở bán giai đoạn tiếp theo. Bên cạnh việc nguồn cung tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp, việc điều chỉnh giá bán theo từng đợt đã góp phần đẩy mặt bằng giá chung cư lên mức cao mới, với nhiều dự án ghi nhận mức tăng từ 30% đến 50% so với giai đoạn trước.

Nguồn cung căn hộ TP.HCM phục hồi, sức nóng tăng dần qua từng quý

Theo CBRE, trong cả năm 2025, thị trường TP.HCM (trước sáp nhập) ghi nhận khoảng 7.084 căn hộ mở bán mới, tăng 40% so với năm trước. Đáng chú ý, toàn bộ nguồn cung mới đều đến từ các giai đoạn tiếp theo của những dự án đã hiện hữu, cho thấy sự thận trọng nhưng ngày càng tự tin hơn của các chủ đầu tư.

Diễn biến tích cực thể hiện rõ nhất vào giai đoạn cuối năm. Riêng quý IV/2025, thị trường ghi nhận 3.135 căn hộ mở bán mới, tăng 23% so với quý III và chỉ giảm nhẹ 4% so với cùng kỳ năm 2024. Con số này phản ánh tâm lý thị trường đã ổn định hơn, đồng thời cho thấy kỳ vọng phục hồi rõ nét từ phía chủ đầu tư.

Giá bán sơ cấp lập mặt bằng mới, tiệm cận 100 triệu đồng/m2

CBRE cho biết, giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM hiện đã đạt khoảng 92 triệu đồng/m2 (diện tích thông thủy, chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng gần 21% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng này được thúc đẩy bởi hai yếu tố chính.

Thứ nhất, cơ cấu sản phẩm tiếp tục dịch chuyển lên phân khúc cao cấp và hạng sang, khi hơn 50% nguồn cung mới có mức giá trung bình trên 120 triệu đồng/m2. Điều này khiến giá trung bình toàn thị trường bị kéo lên đáng kể.

Thứ hai, nhiều dự án khi bước sang giai đoạn mở bán tiếp theo đã chủ động điều chỉnh giá, với mức tăng phổ biến từ 30% đến 50% so với các đợt trước, phản ánh kỳ vọng về tiềm năng tăng trưởng trong trung và dài hạn.

Chính sách bán hàng linh hoạt giúp tỷ lệ hấp thụ duy trì cao

Để tối ưu khả năng tiếp cận của người mua trong bối cảnh giá tăng, các chủ đầu tư đã áp dụng nhiều chính sách bán hàng mang tính hỗ trợ mạnh. Nổi bật là việc giãn tiến độ thanh toán kéo dài lên đến 5 năm, kết hợp cùng các chương trình chiết khấu từ 5% đến 16%.

Nhờ những chính sách này, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong năm 2025 đạt khoảng 73%, riêng quý IV ghi nhận mức ấn tượng lên đến 90%. Điều này cho thấy nhu cầu ở thực và đầu tư vẫn duy trì ổn định, đặc biệt tại các dự án có vị trí tốt và pháp lý rõ ràng.

Thị trường thứ cấp tăng trưởng mạnh, Quận 2 cũ dẫn đầu

Không chỉ thị trường sơ cấp, phân khúc mua đi bán lại cũng ghi nhận nhiều biến động tích cực. Giá bán trung bình trên thị trường thứ cấp đạt khoảng 61,5 triệu đồng/m2, tăng 26% theo năm. Trong đó, khu vực Quận 2 cũ nổi lên là điểm sáng khi nhiều dự án căn hộ cao cấp ghi nhận mức tăng giá trên 40%, nhờ lợi thế hạ tầng và sức hút của khu Đông TP.HCM.

Bình Dương trở thành nguồn cung chủ lực sau sáp nhập

Sau khi sáp nhập vào TP.HCM, thị trường Bình Dương ghi nhận hoạt động mở bán sôi động với khoảng 17.300 căn hộ chào bán mới trong năm 2025. Trong đó, khoảng 80% nguồn cung tập trung tại Dĩ An và Thuận An (cũ), những khu vực có khả năng kết nối nhanh về trung tâm.

Giá bán sơ cấp trung bình tại Bình Dương hiện ở mức khoảng 47 triệu đồng/m2, thấp hơn gần 49% so với TP.HCM (cũ), tạo ra lợi thế lớn về mặt giá cho người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.

Dự báo nguồn cung năm 2026 tiếp tục tăng mạnh

CBRE dự báo trong năm 2026, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM (cũ) có thể tăng gấp đôi so với năm trước, với khoảng 60% tập trung tại khu vực phía Đông. Nếu tính trên toàn địa bàn TP.HCM sau sáp nhập, tổng nguồn cung căn hộ dự kiến đạt gần 34.000 căn.

Trong đó, Bình Dương (cũ) được dự báo sẽ đóng góp hơn 50% tổng nguồn cung, tiếp tục khẳng định vai trò then chốt trong việc giải bài toán thiếu hụt nhà ở và cân bằng mặt bằng giá cho toàn thị trường khu vực phía Nam.

Các phân tích, nhận định chuyên sâu và cập nhật mới nhất về thị trường căn hộ TP.HCM được tổng hợp tại BRE.