Căn hộ chung cư hoặc sản phẩm bất động sản khác sẽ được gắn một mã định danh điện tử riêng

Một cuộc cách mạng lớn trong quản lý thị trường bất động sản (BĐS) nước nhà được thực hiện từ ngày 01/3/2026 khi bắt đầu triển khai Nghị định 357/2025/NĐ-CP của Chính phủ về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS. Từ nay, mỗi căn nhà, căn hộ chung cư hoặc sản phẩm BĐS khác sẽ được gắn một mã định danh điện tử riêng. Chúng sẽ được pháp luật bảo hộ như nhau và cùng gánh vác trách nhiệm xã hội như nhau.

Thực ra, trong hệ thống pháp lý hiện nay, các loại hình sản phẩm BĐS của nước ta vốn đã được định danh từ khi nó ra đời. Mỗi thửa đất đã có số tờ, số thửa; mỗi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều có số sổ riêng và các thông tin này không trùng nhau. Tuy nhiên, những định danh ấy lại nằm rải rác khắp nơi trong hệ thống quản lý Nhà nước. Chẳng hạn, dữ liệu đất đai nằm ở Bộ NN&MT, dữ liệu nhà ở thuộc Bộ Xây dựng, dữ liệu thuế nằm bên Bộ Tài chính, dữ liệu dân cư lại được Bộ Công an quản lý...

Nay theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP, các dữ liệu này sẽ được thống nhất cách định danh trên phạm vi cả nước và đưa dữ liệu lên môi trường số.

Việc các dữ liệu thông tin về mỗi sản phẩm BĐS không được tích hợp có hệ thống, bài bản và thống nhất khiến thị trường trở nên thiếu minh bạch và dễ bị lợi dụng. Thực tiễn đã nhiều lần chứng minh rằng không chỉ người dân mà ngay các tổ chức sành sỏi như ngân hàng cũng dính nhiều phen khốn khổ.

Hẳn nhiều người còn nhớ vụ khiếu kiện kéo dài cả chục năm trời giữa người dân, chủ đầu tư và ngân hàng khi hàng trăm căn hộ trong tình trạng mờ ảo về thông tin tại dự án chung cư Phú Thạnh (TP.HCM). Tại đây, từ năm 2010, chủ đầu tư là Công ty 585 đã ký hợp đồng tín dụng với Ngân hàng Việt Á, số tiền được duyệt hạn mức cho vay 270 tỷ đồng, tài sản đảm bảo vay số lượng là 219 căn hộ của dự án. Vậy mà chủ đầu tư đã bán những căn hộ này ngay khi chưa giải chấp mà các bên liên quan đều không hay biết.

Một ví dụ khác tương tự cũng ở TP.HCM tại chung cư Gia Phú. Công ty TNHH Thiết kế và xây dựng Trung Nam là chủ đầu tư đã ký hợp đồng bán toàn bộ 389 căn hộ thuộc chung cư Gia Phú cho nhiều khách hàng và các khách hàng đã thanh toán đủ 100% giá trị hợp đồng. Tuy nhiên, sau khi được các cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ, đại diện chủ đầu tư đã không hoàn tất thủ tục sang nhượng 32 căn hộ cho người đã mua trước đó mà tiếp tục sang nhượng cho nhiều người khác và thế chấp tại một ngân hàng để vay hơn 9 tỷ đồng…

Nếu có một trung tâm dữ liệu đầy đủ, chính xác, kịp thời để hỗ trợ đối chiếu và xác thực hiện trạng của các dự án này hẳn sẽ hạn chế rất nhiều những rủi ro không đáng có như vậy. Theo GS Đặng Hùng Võ, khi dữ liệu được số hóa và liên thông ở quy mô quốc gia, các hoạt động như tra cứu thông tin, thống kê, chuyển nhượng hay thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến BĐS sẽ trở nên thuận lợi và minh bạch hơn.

Ở quốc gia nào cũng vậy, thị trường BĐS luôn luôn được ví là một con ngựa hay nhưng rất dễ trở nên bất kham nếu không có người cầm cương giỏi giang. Ngay cả những quốc gia già đời trong nền kinh tế thị trường như nước Mỹ cũng không ít lần đã bị con ngựa bất kham này làm cho sứt đầu mẻ trán.

Nay, nhằm góp phần tạo lập một thị trường BĐS bền vững, Nghị định 357/2025/NĐ-CP của Chính phủ xác định Bộ Xây dựng là cơ quan xây dựng, quản lý, sử dụng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS trên phạm vi toàn quốc; UBND cấp tỉnh là cơ quan thu thập, cập nhật, quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS trong phạm vi của địa phương.

Trong đó có đặt ra 9 nguyên tắc gắn liền với những trách nhiệm nặng nề, đó là: 

1. Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS được xây dựng và quản lý tập trung, thống nhất từ trung ương đến địa phương. 

2. Bảo đảm phục vụ kịp thời công tác quản lý nhà nước, bảo đảm quốc phòng, an ninh, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, công khai, minh bạch thông tin về nhà ở và thị trường BĐS.

3. Các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan được cấp quyền truy cập để khởi tạo, chia sẻ, cập nhật, cung cấp thông tin, dữ liệu và thực hiện tra cứu, quản lý theo phân quyền của cơ quan quản lý nhà nước.

4. Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS được xây dựng có tính mở và tiêu chuẩn, quy chuẩn về cơ sở dữ liệu, API, mô hình phân quyền; đáp ứng quy định theo khung kiến trúc dữ liệu quốc gia, các tiêu chuẩn an ninh bảo mật; có mô tả định mức kinh tế - kỹ thuật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành; bảo đảm việc kết nối, chia sẻ dữ liệu với Cơ sở dữ liệu tổng hợp quốc gia và các cơ sở dữ liệu chuyên ngành khác có liên quan; dữ liệu có trong các cơ sở dữ liệu được kết nối, chia sẻ thì không thu thập lại.

5. Các thông tin, dữ liệu được thu thập, cập nhật vào cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS phải được làm sạch dữ liệu; có nguồn xác thực hợp pháp, phản ánh đúng hiện trạng về pháp lý; đầy đủ các trường thông tin, được cập nhật thường xuyên theo quy định; mọi bản ghi dữ liệu được lưu vết truy cập, chỉnh sửa, cập nhật, đảm bảo khả năng truy xuất lịch sử thay đổi và biến động dữ liệu.

6. Các thông tin, dữ liệu được hình thành từ cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản là tài sản của nhà nước do Bộ Xây dựng quản lý.

7. Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS được quản lý chặt chẽ, bảo đảm an toàn thông tin, bảo vệ bí mật nhà nước, bảo mật thông tin cá nhân; bảo đảm hiệu quả, đơn giản, thuận tiện cho cơ quan, tổ chức, cá nhân trong thực hiện dịch vụ công, thủ tục hành chính và các hoạt động khác.

8. Thông tin, số liệu được công bố công khai trên Cổng thông tin của hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS là các thông tin, số liệu tổng hợp.

9. Việc xây dựng, quản lý, sử dụng thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS phải đảm bảo đúng mục đích, tuân theo các quy định về quản lý, kết nối và chia sẻ dữ liệu số của cơ quan nhà nước, pháp luật về dữ liệu, pháp luật về giao dịch điện tử và pháp luật về tiếp cận thông tin.

Theo đánh giá chung của nhiều chuyên gia, việc ra đời Nghị định 357 của Chính phủ như là một tất yếu phải làm, đặc biệt khi có thêm sự hỗ trợ quan trọng của công nghệ 4.0. Việc gắn mã định danh điện tử không chỉ là yêu cầu kỹ thuật mà đang trở thành điều kiện pháp lý quan trọng để BĐS được đưa vào kinh doanh, giao dịch hợp pháp trong kỷ nguyên quản lý số hóa thị trường nhà ở.

Trong một bài viết gần đây, giảng viên Khoa Kinh doanh và Logistics Trường đại học Hòa Bình, chuyên gia chuyển đổi số và phát triển bền vững Nguyễn Phước Thắng đã có những phân tích đáng quan tâm và cho rằng đây là một quá trình cần chia thành 3 giai đoạn.

Giai đoạn thứ nhất là dọn "rác" dữ liệu. Bài học từ Philippines cho thấy, nếu vội vã số hóa những hồ sơ sai lệch, chúng ta chỉ nhận lại "rác kỹ thuật số". Việt Nam đang gánh trên vai khối lượng dữ liệu lịch sử khổng lồ với nhiều hồ sơ giấy cũ nát, sai lệch. Do đó, năm đầu tiên không nên chạy theo số lượng cấp mã mà phải tập trung vào làm sạch dữ liệu. Ứng dụng AI để rà soát chéo, phát hiện bất thường giữa dữ liệu đất và nhà là bước đi bắt buộc. Đồng thời, cần ban hành một "bộ quy chuẩn dữ liệu quốc gia" chi tiết đến từng trường thông tin, tránh vết xe đổ "mạnh ai nấy làm" của Malaysia hay Brazil.

Giai đoạn thứ hai là kết nối để tạo dòng chảy vốn. Đừng bắt người dân phải nhớ thêm một dãy số 40 ký tự nếu nó không giúp ích gì cho họ. Hãy học tập Ấn Độ, đó là kết nối mã định danh với hệ thống ngân hàng. Nếu việc có mã định danh giúp hồ sơ vay vốn được duyệt nhanh hơn thì người dân sẽ tự nguyện đi cập nhật thông tin. Động lực kinh tế luôn mạnh hơn mệnh lệnh hành chính. Bên cạnh đó, việc tích hợp vào VNeID để tự động hóa tờ khai thuế chuyển nhượng cũng là cách để người dân thấy được sự ưu việt của công nghệ.

Giai đoạn thứ ba là khi dữ liệu đã đủ lớn và sạch, mã định danh sẽ chuyển từ công cụ quản lý sang công cụ điều tiết vĩ mô. Trung Quốc sau 10 năm xây dựng hệ thống đăng ký thống nhất đã nắm rõ ai sở hữu bao nhiêu nhà để thí điểm thuế tài sản và đưa ra các gói giải cứu thị trường chính xác dựa trên lượng hàng tồn kho thực tế. Việt Nam cũng nên đi theo con đường này. Mã định danh sẽ là cơ sở dữ liệu không thể thiếu để xây dựng Luật Thuế BĐS trong tương lai, đảm bảo công bằng xã hội. Hơn thế nữa, một sàn giao dịch quyền sử dụng đất quốc gia tích hợp thanh toán (như mô hình PEXA của Úc) sẽ loại bỏ hoàn toàn nạn lừa đảo "đặt cọc" hay "hai giá", minh bạch hóa thị trường.

Nhân đây, có lẽ không thừa khi nhắc đến một căn bệnh thường xảy ra trong quá trình triển khai thực thi pháp luật hiện nay, đó là thiếu sự phối hợp đồng bộ, nhất quán, kiên định từ trung ương đến địa phương và đến từng người dân. Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS là tài sản lớn của quốc gia. Xây dựng được đầy đủ đã khó, mà quản lý và sử dụng sao cho có hiệu quả tương xứng còn khó gấp nhiều lần.