Theo báo cáo từ Dat Xanh Services – FERI, bắt đầu từ năm 2026, thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh lưu ý tín hiệu phục hồi nguồn cung sau một thời gian trầm lắng. Khu vực phía Nam, với Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm, ghi nhận sự gia tăng mạnh về lượng sản phẩm mới, chủ yếu đến từ các dự án lớn do những chủ đầu tư mạnh triển khai.

Mặt bằng giá bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh vẫn duy trì sự ổn định trong quý đầu năm. Tuy nhiên, nguồn cung gia tăng không có nghĩa là thị trường phục hồi đồng đều. Sự phân hóa rõ rệt trở thành đặc điểm nổi bật: các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi và hạ tầng đồng bộ vẫn là điểm sáng thu hút, trong khi những sản phẩm mang tính đầu cơ, đặc biệt là đất nền vùng ven, tiếp tục lâm vào tình trạng thanh khoản thấp, tồn kho cao.

Dự báo bùng nổ nguồn cung bất động sản tại TP.HCM vào đầu năm 2026

Việc bảng giá đất mới có hiệu lực từ đầu năm 2026, tiệm cận hơn với giá thị trường, góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản nhưng đồng thời cũng tăng chi phí đầu vào cho các dự án, tạo ra áp lực khiến giá bán không dễ giảm, thậm chí neo ở mức cao, gây thêm khó khăn cho người mua.

Tuy nhiên, mặc bằng giá bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh vẫn giữ sự ổn định trong quý đầu năm. Phân khúc căn hộ tiếp tục là điểm sáng hiếm hoi khi ghi nhận sự tăng nhẹ nhờ vào nhu cầu nhà ở thực tại đô thị này. Ngược lại, các loại hình nhà phố, biệt thự và đất nền gần như không biến động, phản ánh sự thận trọng của thị trường.

Dự báo bùng nổ nguồn cung bất động sản tại TP.HCM vào đầu năm 2026

Theo Dat Xanh Services, khu vực miền Bắc nổi bật với nguồn cung mới áp đảo và tỷ lệ hấp thụ cao hơn, trong khi Thành phố Hồ Chí Minh cùng khu vực phía Nam chịu áp lực rõ rệt từ lãi suất cao, khiến thị trường chững lại. Trong khi đó, miền Trung phục hồi nguồn cung nhanh nhưng thanh khoản còn yếu, còn miền Tây duy trì ở quy mô nhỏ, giá mềm và ít biến động. Nhìn chung, Thành phố Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn "giữ nhịp" hơn là tăng tốc, với xu hướng thận trọng hơn các thị trường khác.

Cụ thể theo phân tích của Dat Xanh Services, điểm nghẽn lớn nhất của thị trường Thành phố Hồ Chí Minh trong quý đầu năm 2026 là chi phí vốn. Lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao, từ 12% - 14%/năm, có trường hợp lên tới 15% - 16%, khiến tài chính của người mua trở nên nặng nề hơn bao giờ hết. Do đó, tâm lý khách hàng thay đổi mạnh mẽ, người mua trở nên thận trọng hơn, với các quyết định dựa vào giá trị thực và khả năng khai thác lâu dài.

Dự báo bùng nổ nguồn cung bất động sản tại TP.HCM vào đầu năm 2026

Trước áp lực này, các chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược, phát hành nhiều chính sách tài chính linh hoạt như hỗ trợ lãi suất, kéo dài thời gian ân hạn nợ gốc, hoặc giãn tiến độ thanh toán để kích cầu. Mặc dù vậy, hiệu quả của các biện pháp này vẫn chưa rõ ràng khi tâm lý thận trọng vẫn chiếm ưu thế. Giao dịch trên thị trường chủ yếu tập trung vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực sự, hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định, trong khi phân khúc đầu tư ngắn hạn gần như lâm vào tình trạng "đóng băng".

Việc áp dụng mã định danh bất động sản từ tháng 3/2026 được kỳ vọng sẽ làm sạch dữ liệu thị trường, tăng tính minh bạch và hạn chế đầu cơ. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, yếu tố này vẫn chưa đủ sức tạo cú hích cho thanh khoản. Dự báo trong quý 2/2026, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh vẫn vận hành ở trạng thái thận trọng và xu hướng phân hóa sẽ ở mức sâu hơn. Nguồn cung vẫn tăng nhưng sẽ tập trung ở các dự án lớn, pháp lý rõ ràng và gắn kết hạ tầng.

Dự báo bùng nổ nguồn cung bất động sản tại TP.HCM vào đầu năm 2026

Dòng tiền trên thị trường có xu hướng chọn lọc, ưu tiên những sản phẩm có giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác ổn định. Giá bán có khả năng tiếp tục ổn định hoặc tăng nhẹ ở một số phân khúc, trong khi tỷ lệ hấp thụ duy trì ở mức trung bình. Trong bối cảnh lãi suất còn cao và các hạn chế tín dụng vẫn áp dụng, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh khó có khả năng "nóng" trở lại trong ngắn hạn. Đây sẽ là giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ, nơi các sản phẩm thực, pháp lý rõ ràng và phù hợp nhu cầu ở thực có thể đứng vững.

Phân khúc căn hộ tại phía Nam tiếp tục là điểm sáng thu hút khách hàng, đóng vai trò dẫn dắt thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trong bối cảnh nguồn cung hạn chế và nhu cầu ở thực ổn định.