Thị trường bất động sản khu vực Bình Dương (cũ) sau sáp nhập vào TP.HCM đang bước vào giai đoạn sôi động, với hàng chục nghìn căn hộ chuẩn bị mở bán. Sự bùng nổ nguồn cung này vừa mở ra cơ hội lựa chọn đa dạng cho người mua nhà, vừa đặt ra thách thức lớn về khả năng hấp thụ của thị trường.

Hàng loạt dự án quy mô lớn đồng loạt bung hàng

Theo ghi nhận từ nhiều nguồn, nửa cuối năm nay, khu vực Bình Dương cũ chứng kiến cuộc “chạy đua” mở bán của nhiều chủ đầu tư lớn.

• Tại Dĩ An cũ, OBC Holdings giới thiệu 1.100 căn hộ A&K Tower; liên doanh TT Capital tung ra dự án TT Avio với hơn 2.000 căn hộ; trong khi An Gia triển khai The Gió Riverside gần 3.000 sản phẩm.

• Tại Thuận An và Thủ Dầu Một cũ, cũng không kém phần sôi động: CapitaLand Development triển khai Sycamore gần 3.500 căn hộ; Lê Phong phát triển tổ hợp The Emerald 68 – Emerald Boulevard hơn 4.000 sản phẩm; Phát Đạt với dự án La Pura quy mô hơn 5.000 căn.

• Ngoài ra, phân khúc trung cấp cũng rầm rộ ra hàng: The Felix (C-Holdings) hơn 1.200 căn, The Aspira khoảng 1.200 căn, Happy One Central (Vạn Xuân Group) gần 1.300 căn và Picity Sky Park (Pi Group) khoảng 1.600 căn.

Bình Dương dẫn đầu nguồn cung phía Nam

Báo cáo từ DKRA Consulting cho thấy trong 8 tháng đầu năm, toàn thị trường phía Nam ghi nhận hơn 28.100 căn hộ mở bán mới, trong đó Bình Dương cũ chiếm 45,5% – tương đương khoảng 12.800 căn hộ. Với tốc độ này, DKRA Group dự báo nguồn cung có thể lên tới 150.000 căn trong 2 năm tới, với mức giá dao động 40 – 60 triệu đồng/m2.

Savills Việt Nam cũng nhận định từ nay đến 2026, Bình Dương cũ sẽ cung cấp 20.000 – 24.000 căn hộ, chủ yếu trung và cao cấp. Trong khi đó, CBRE Việt Nam dự đoán TP.HCM mới sẽ đón ít nhất 35.000 căn hộ trong 2 năm tới, phần lớn đến từ Bình Dương cũ.

Điều này giúp giải tỏa phần nào “cơn khát” nhà ở tại TP.HCM, nhưng cũng đồng nghĩa với áp lực cạnh tranh gay gắt giữa các chủ đầu tư.

Rủi ro dư cung và sức mua thực tế

Thực tế, giai đoạn 2019 – 2022, Bình Dương từng ghi nhận hơn 45.000 sản phẩm mới, nhưng nhiều dự án rơi vào cảnh khó thanh khoản, dẫn đến hiện tượng “đóng băng” 2020 – 2024. Nguyên nhân chính là do nguồn cung vượt quá nhu cầu thực, trong khi phần lớn sức mua đến từ giới đầu tư, không phải người có nhu cầu ở thực.

Hiện tại, giá căn hộ khu vực này khoảng 40 triệu đồng/m2, mức giá được xem là khá cao so với khả năng chi trả của người lao động. Trong khi đó, những khách hàng có tiềm lực tài chính lại thường thiên về đầu tư, hơn là mua để ở.

Một số chuyên gia cảnh báo, nếu xu hướng này kéo dài, có thể xuất hiện tình trạng “đô thị ma”, nơi hàng loạt dự án mọc lên nhưng thiếu vắng cư dân thực sự.

Góc nhìn tích cực: Cạnh tranh tạo thanh lọc

Dẫu vậy, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường hiện đã khác so với giai đoạn “bội cung” trước đây. Giá căn hộ Bình Dương hiện chỉ bằng một nửa so với TP.HCM, giúp tạo phân tầng giá hợp lý và hút dòng tiền đầu tư, đặc biệt từ khách hàng phía Bắc.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan miền Nam, nhận định:

• Nhu cầu hiện nay dựa nhiều hơn vào ở thực.

• Chủ đầu tư thận trọng hơn trong chiến lược bán hàng.

• Chính sách vĩ mô, tín dụng được kiểm soát tốt, hạn chế nguy cơ “bong bóng”.

Trong dài hạn, sự cạnh tranh sẽ buộc các chủ đầu tư nâng cao chất lượng, minh bạch hơn, áp dụng nhiều chính sách bán hàng linh hoạt như chiết khấu, ưu đãi. Đây là tín hiệu tích cực, giúp thị trường phát triển bền vững và người mua có thêm nhiều lựa chọn phù hợp.

Kỳ vọng mới sau sáp nhập

Việc Bình Dương sáp nhập vào TP.HCM mở ra một “chương mới” cho bất động sản phía Nam, khi được hưởng lợi từ quy hoạch hạ tầng, nguồn vốn quốc tế và dòng dịch chuyển dân cư.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng nhấn mạnh: cần kiểm soát chặt quy hoạch, hạ tầng và tiến độ triển khai để tránh tái diễn cảnh dư cung cục bộ.

Đọc thêm những tin tức mới nhất về thị trường bất động sản và xem thêm về các dự án tại BRE.VN