Sự vận hành của các tuyến metro đang tạo ra bước ngoặt rõ rệt cho thị trường bất động sản TP.HCM. Theo ghi nhận từ các đơn vị nghiên cứu quốc tế, những dự án nằm liền kề nhà ga metro đang thiết lập mặt bằng giá mới, với tốc độ tăng trưởng vượt trội so với thị trường chung.

Bà Phan Thị Ánh Đào, Trưởng phòng Cấp cao – Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam, cho biết bất động sản gần metro tại TP.HCM ghi nhận mức tăng giá trung bình khoảng 8% mỗi năm, cao gấp đôi so với mức tăng 4% của toàn thị trường trong năm 2025. Con số này phản ánh rõ vai trò ngày càng lớn của hạ tầng giao thông công cộng trong việc “định giá lại” bất động sản đô thị.

Thị trường bất động sản chuyển dịch từ phát triển truyền thống sang TOD

Trong giai đoạn từ năm 1990 đến 2015, bất động sản TP.HCM chủ yếu phát triển trong phạm vi đường Vành đai 2, tập trung quanh bán kính 10km từ trung tâm. Mô hình phát triển này dựa nhiều vào hạ tầng đường bộ và phương tiện cá nhân, trong khi các dự án gắn với giao thông công cộng gần như chưa hình thành rõ nét.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc kiêm Trưởng Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam, khái niệm TOD (Transit Oriented Development – phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng) từng chưa tạo được sức hút tại Việt Nam do thói quen di chuyển bằng xe cá nhân. Tuy nhiên, nhận thức này đã thay đổi mạnh mẽ khi các tuyến metro chính thức đi vào vận hành tại Hà Nội từ năm 2021 và TP.HCM từ cuối năm 2024.

Sự xuất hiện của metro không chỉ thay đổi cách người dân di chuyển mà còn tạo ra làn sóng phát triển mới của bất động sản dọc theo các tuyến đường sắt đô thị. Hàng loạt dự án nhà ở, thương mại và phức hợp được triển khai, hình thành các cực phát triển mới thay vì tập trung vào lõi đô thị truyền thống.

Bất động sản liền kề metro ghi nhận mức tăng giá vượt trội

Theo báo cáo của JLL Việt Nam, các dự án nằm trong bán kính 10 phút đi bộ từ ga metro hiện chiếm khoảng 14–16% nguồn cung bất động sản thương mại và 4–9% nguồn cung nhà ở tại hai đô thị lớn nhất cả nước. Tỷ trọng này cho thấy vai trò ngày càng quan trọng của bất động sản gắn với giao thông công cộng trong cơ cấu nguồn cung.

Đáng chú ý, giá bán các dự án liền kề metro tăng trung bình từ 200–250 USD/m² chỉ trong một năm sau khi tuyến metro đi vào hoạt động. Mức tăng này tương đương tốc độ tăng trưởng khoảng 8% mỗi năm, cao gấp đôi so với mặt bằng chung của thị trường TP.HCM.

Tại Hà Nội, biên độ tăng giá còn rõ nét hơn. Các dự án gần metro ghi nhận mức tăng khoảng 19% trong năm 2022, trong khi mức tăng trung bình toàn thị trường chỉ ở mức 12%. Điều này cho thấy sức bền và khả năng chống chịu tốt hơn của các dự án TOD ngay cả trong giai đoạn thị trường gặp nhiều thách thức.

Chính sách và định hướng phát triển TOD tạo lực đẩy dài hạn

Việc hoàn thiện và vận hành tuyến metro đầu tiên tại TP.HCM sau gần một thập kỷ triển khai đã đánh dấu bước ngoặt lớn trong tư duy phát triển đô thị. TOD không còn là khái niệm lý thuyết mà đang trở thành công cụ chính sách nhằm giãn dân, giảm áp lực nội đô và tái cấu trúc không gian đô thị theo hướng bền vững.

Từ năm 2025, mô hình TOD được áp dụng mạnh mẽ hơn trong quy hoạch phát triển đô thị, đặc biệt tại TP.HCM với sự hỗ trợ từ các cơ chế thí điểm mới. Các khu đô thị tích hợp quy mô lớn, gắn với metro và các trục giao thông công cộng, được kỳ vọng sẽ trở thành động lực phát triển chủ đạo trong trung và dài hạn.

Không chỉ dừng lại ở đường sắt đô thị, TOD trong tương lai còn có thể mở rộng sang các hình thức giao thông công cộng khác như xe buýt nhanh, tạo nên các cộng đồng đa chức năng, dễ tiếp cận, ưu tiên người đi bộ và giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân.

TOD – nền tảng định hình giá trị bất động sản giai đoạn mới

Từ góc nhìn thị trường, các chuyên gia JLL cho rằng những dự án TOD thành công cần hội tụ bốn yếu tố cốt lõi: khả năng kết nối, giao thông phi cơ giới, hệ tiện ích hoàn chỉnh và phát triển bất động sản phức hợp. Đây là sự khác biệt căn bản so với mô hình phát triển truyền thống chỉ tập trung vào vị trí và quy mô.

Thực tế cho thấy, bất động sản gần metro không tăng giá nhờ yếu tố “ăn theo” ngắn hạn, mà bởi khả năng tạo ra giá trị sử dụng thực, dòng cư dân ổn định và hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh. Đây cũng là lý do phân khúc này đang được cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư trung – dài hạn ưu tiên lựa chọn.

Những phân tích, xu hướng và dự án bất động sản hưởng lợi từ hạ tầng metro tiếp tục được cập nhật tại BRE.