Chỉ sau khoảng nửa năm kể từ thời điểm sáp nhập, thị trường căn hộ Bình Dương cũ đang bước vào giai đoạn tăng tốc rõ rệt về giá. Từ một khu vực vốn được mặc định là “vùng trũng” giá rẻ, thị trường căn hộ nơi đây đang dần nâng cấp lên phân khúc trung – cao cấp, với mức giá tiệm cận nội đô TP.HCM cũ, đặc biệt tại các khu vực giáp ranh như Thuận An và Dĩ An.

Căn hộ tăng 20 – 30%, nhiều dự án vượt mốc 70 triệu/m²

Vài năm trước, Thuận An và Dĩ An cũ từng được xem là “điểm đến an cư” lý tưởng cho nhóm nhân sự văn phòng, trí thức trẻ có thu nhập 15 – 20 triệu đồng/tháng. Khi đó, giá căn hộ phổ biến chỉ dao động quanh mức 30 – 35 triệu/m², còn các dự án chạm ngưỡng 40 triệu/m² đã được xếp vào nhóm cao cấp và số lượng rất hạn chế.

Tuy nhiên, sau cú hích từ việc sáp nhập, bức tranh thị trường đã thay đổi hoàn toàn. Theo thống kê của CBRE, trong năm 2026, khoảng 60% nguồn cung căn hộ tại Bình Dương cũ thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang – điều hiếm khi xuất hiện trong giai đoạn trước. Sự dịch chuyển này kéo theo mặt bằng giá mở bán mới tăng mạnh, phổ biến trong khoảng 40 – 60 triệu/m², thậm chí nhiều dự án đã tiệm cận và vượt mốc 70 triệu/m².

Dù giá tăng nhanh, thị trường khu Đông vẫn ghi nhận lượng khách hàng quan tâm lớn. Điều này cho thấy người mua đang dần chấp nhận mặt bằng giá mới tại Dĩ An cũ, đồng thời thích nghi với vị thế “TP.HCM mới”. Phân khúc căn hộ dưới 40 triệu/m² – từng là sản phẩm chủ lực của Bình Dương cũ – hiện gần như biến mất, chỉ còn lại số ít dự án hiếm hoi và nhanh chóng đạt tỷ lệ hấp thụ cao.

Dự án hiếm hoi giữ mức giá dưới 40 triệu/m² vẫn hút khách mạnh

Ghi nhận thực tế cho thấy, một trong số ít dự án còn giữ mức giá dưới 40 triệu/m² là The Aspira, tọa lạc tại trung tâm Dĩ An cũ. Dự án nằm trong lõi đô thị TOD Vành đai 3 Tân Bình (quy mô 18,8 ha), liền kề tuyến Metro số 1, tại trung điểm hai ga S12 – S13. Hiện dự án được chào bán với mức giá từ 37,9 triệu/m², do Sai Gon High Rise phát triển, CBRE quản lý vận hành, bàn giao tiêu chuẩn cao cấp và đã thi công đến tầng 24/30 vào giữa tháng 01/2026.

Theo DKRA Realty – Tổng đại lý tiếp thị và phân phối, chỉ sau hơn một tháng triển khai, dự án đã thu hút hàng trăm lượt booking, trong đó hơn 55% là khách hàng trẻ. Ngoài yếu tố giá hiếm, dự án còn ghi điểm nhờ chính sách thanh toán linh hoạt, cho phép người trẻ mua nhà với chi phí hàng tháng chỉ từ 6,8 triệu đồng – thấp hơn mặt bằng thuê trọ hiện nay. Người mua chỉ cần thanh toán 10% khi ký hợp đồng mua bán, 20% nhận sổ hồng, được ngân hàng hỗ trợ vay đến 80% trong thời hạn 35 năm, ân hạn nợ gốc 6 năm và hỗ trợ lãi suất lên đến 30 tháng.

Ông Kiệt Nguyễn – Giám đốc Kinh doanh dự án – nhận định, với kịch bản tăng giá 20 – 30% mỗi năm của thị trường Bình Dương cũ trong thời gian qua, cộng hưởng cùng mức vốn đầu tư ban đầu thấp và chính sách ưu đãi dài hạn, nhà đầu tư dễ dàng nhìn thấy biên lợi nhuận rõ ràng trong ngắn và trung hạn. Đây là lý do khiến tỷ lệ quan tâm và giao dịch tại dự án luôn duy trì ở mức tích cực.

Thị trường vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng

Theo giới chuyên gia, bảng giá đất mới áp dụng từ đầu năm 2026 tại Bình Dương cũ tăng tối đa gấp 8 lần, kết hợp với chi phí vật liệu xây dựng và chi phí đất đầu vào đều tăng cao. Những yếu tố này khiến giá nhà khó có khả năng giảm trong trung hạn.

Bên cạnh đó, quá trình sáp nhập mới chỉ diễn ra trong khoảng 6 tháng, thị trường hiện vẫn đang ở giai đoạn đầu của chu kỳ điều chỉnh giá. Những phản ứng hiện tại mang tính thăm dò và chưa phản ánh đầy đủ tác động từ quy hoạch, hạ tầng và vai trò kinh tế mới của khu vực. Trong bối cảnh giá căn hộ khu Đông TP.HCM đã phổ biến ở mức 130 – 200 triệu/m², mặt bằng hơn 70 triệu/m² tại Bình Dương cũ vẫn được đánh giá là còn dư địa tăng trưởng đáng kể.

Đặc biệt, nhóm dự án hiếm hoi còn giữ mức giá dưới 40 triệu/m² được xem là đối tượng hưởng lợi lớn khi thị trường dần “trả lại” đúng giá trị cho khu vực vệ tinh trọng điểm của TP.HCM mở rộng. Thực tế, xét về khoảng cách di chuyển, nhiều dự án tại Dĩ An cũ còn có lợi thế kết nối vào trung tâm nhanh và thuận tiện hơn so với một số quận nội thành cũ. Khi rào cản tâm lý về “hộ khẩu tỉnh” được gỡ bỏ, thị trường trở nên sòng phẳng hơn, thúc đẩy dòng dịch chuyển về vùng ven với mức giá tiệm cận TP.HCM.

Khoảng cách kết nối tiếp tục được rút ngắn khi ngày 10/01/2026, TP.HCM ban hành Nghị quyết 06-NQ/TU về việc triển khai các cơ chế, chính sách đặc thù nhằm phát triển hệ thống đường sắt đô thị. Trong giai đoạn 2025 – 2030, thành phố đặt mục tiêu hoàn thành 6 tuyến metro với tổng chiều dài khoảng 187 km, trong đó tuyến Metro Thành phố Mới Bình Dương – Suối Tiên (Metro số 1) là một trong những tuyến được ưu tiên triển khai.

Song song với đó, các đô thị TOD dọc trục metro cũng đang được quy hoạch đồng bộ, tạo nền tảng phát triển bền vững cho thị trường bất động sản khu Đông. Theo đánh giá từ BRE, đây chính là giai đoạn bản lề, mở ra nhiều cơ hội cho cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư dài hạn tại thị trường Bình Dương cũ.