Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản TP.HCM rơi vào tình trạng nghịch lý: quy hoạch đã được phê duyệt rõ ràng, định hướng phát triển đô thị đã có, nhưng hàng loạt dự án vẫn bị “treo” kéo dài 10–20 năm, thậm chí lâu hơn. Nguyên nhân cốt lõi không nằm ở quy hoạch chồng chéo như nhiều người vẫn nghĩ, mà xuất phát từ một lớp rào cản mang tính kỹ thuật nhưng có sức ảnh hưởng rất lớn: kế hoạch sử dụng đất 5 năm.

Việc TP.HCM chính thức không tổ chức lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm giai đoạn 2026–2030, theo tinh thần Nghị quyết 254/2025/NQ-QH15 của Quốc hội, được giới chuyên môn đánh giá là bước đi mang tính “mở khóa hệ thống”, tác động sâu rộng đến toàn bộ thị trường bất động sản thành phố trong trung và dài hạn.

Vì sao kế hoạch sử dụng đất 5 năm là điểm nghẽn lớn nhất?

Trong thực tế, nhiều người thường nhầm lẫn giữa quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch là bức tranh định hướng dài hạn, cho biết khu vực nào là đất ở, công nghiệp, thương mại – dịch vụ; thành phố sẽ phát triển theo hướng nào trong 10–20 năm tới. Tuy nhiên, quy hoạch chỉ trả lời câu hỏi “được phép làm gì trong tương lai”, chứ không cho phép triển khai ngay.

Yếu tố quyết định một dự án có thể thực hiện hay không lại nằm ở kế hoạch sử dụng đất 5 năm. Muốn chuyển mục đích sử dụng đất, triển khai khu dân cư, thu hồi đất hay phát triển dự án bất động sản, khu đất đó bắt buộc phải nằm trong kế hoạch này. Khi không được đưa vào kế hoạch, dù đã đúng quy hoạch, dự án vẫn phải “đứng yên”, chờ đợi qua nhiều chu kỳ.

Chính cơ chế này đã khiến hàng loạt quỹ đất tại TP.HCM bị đóng băng suốt nhiều năm, tạo ra sự khan hiếm nguồn cung nhân tạo và đẩy giá bất động sản lên cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Bỏ kế hoạch 5 năm: Tác động mạnh hơn cả ban hành quy hoạch mới

Theo các chuyên gia thị trường, việc TP.HCM không lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm không đơn thuần là thay đổi thủ tục hành chính, mà là điều chỉnh mang tính cấu trúc. Khi bỏ lớp trung gian này, quy hoạch đã được phê duyệt có thể được sử dụng trực tiếp để giải quyết các thủ tục đất đai, không cần chờ chu kỳ, không cần chờ “được đưa vào danh mục”.

Điều này đồng nghĩa với việc một lượng lớn quỹ đất đã đúng quy hoạch từ nhiều năm trước sẽ được “giải phóng”, tạo điều kiện cho doanh nghiệp triển khai dự án, người dân chuyển đổi mục đích sử dụng đất hợp pháp và thị trường có thêm nguồn cung mới.

Đây được xem là chìa khóa tháo gỡ điểm nghẽn lớn nhất khiến thị trường bất động sản TP.HCM rơi vào trạng thái nén kéo dài trong suốt thời gian qua.

Khu vực nào hưởng lợi rõ nét nhất?

Nhóm hưởng lợi mạnh nhất từ thay đổi này là các khu vực vùng ven và cửa ngõ, nơi có quỹ đất lớn và đã được quy hoạch là đất ở từ lâu nhưng không thể triển khai do vướng kế hoạch sử dụng đất. Có thể kể đến Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè và khu vực TP. Thủ Đức.

Tại các khu vực này, khi rào cản được tháo gỡ, khả năng triển khai dự án mới sẽ tăng mạnh, kéo theo nguồn cung nhà ở quay trở lại thị trường. Điều này không chỉ giúp cân bằng cung – cầu, mà còn tạo điều kiện để hình thành các đô thị vệ tinh đúng nghĩa, giảm áp lực cho khu vực trung tâm.

Ngược lại, các quận lõi cũ như Quận 1, Quận 3, Bình Thạnh, Phú Nhuận sẽ ít hưởng lợi hơn do gần như không còn quỹ đất phát triển mới.

Nguồn cung có cơ hội quay trở lại, thị trường vận hành theo trục dài hạn

Khi kết hợp việc bỏ kế hoạch sử dụng đất 5 năm với quy hoạch TP.HCM vừa được ban hành, bức tranh phát triển đô thị trở nên rõ ràng hơn. Thành phố sẽ phát triển theo các trục lớn, liên tục và liền mạch, thay vì bị chia cắt theo từng chu kỳ 5 năm như trước đây.

Đặc biệt, các doanh nghiệp đang sở hữu quỹ đất sạch nhưng bị “treo” dự án trong thời gian dài sẽ có cơ hội tái khởi động, từ đó đưa nguồn cung căn hộ, khu dân cư quay trở lại thị trường. Về dài hạn, nguồn cung tăng sẽ góp phần điều chỉnh mặt bằng giá, tạo ra sự cân bằng bền vững hơn giữa nhu cầu ở thực và đầu tư.

Trong bối cảnh đó, bất động sản TP.HCM được kỳ vọng sẽ “nở” mạnh ra các khu vực vùng ven, đúng với định hướng giãn dân, phát triển đô thị đa cực và giảm tải cho lõi trung tâm. Đây cũng là nền tảng để thị trường bước sang một chu kỳ phát triển mới, minh bạch và bền vững hơn.

Các phân tích, thông tin chuyên sâu về thị trường bất động sản TP.HCM và các khu vực vệ tinh được cập nhật tại BRE – kênh tham khảo dành cho nhà đầu tư và người mua ở thực đang tìm kiếm dữ liệu đáng tin cậy trong giai đoạn thị trường chuyển mình.