Từ ngày 1/1/2026, Nghị quyết 254 chính thức có hiệu lực, đánh dấu nhiều điều chỉnh quan trọng trong lĩnh vực đất đai và cấp sổ đỏ. Những thay đổi này tác động trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất, đặc biệt là các trường hợp tách thửa, hợp thửa, thu hồi đất và đăng ký biến động đất đai.

Theo các chuyên gia pháp lý, việc nắm rõ quy định mới không chỉ giúp người dân hạn chế rủi ro pháp lý mà còn chủ động hơn trong các giao dịch bất động sản trong giai đoạn thị trường đang dần phục hồi. Thông tin chi tiết về chính sách và diễn biến thị trường có thể được cập nhật tại BRE.

Siết chặt quy định tách thửa, phân lô đất ở

Kể từ đầu năm 2026, việc tách thửa và hợp thửa đất sẽ được áp dụng theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 và khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254. Một trong những điểm thay đổi đáng chú ý là quy định về lối đi.

Theo đó, thửa đất sau khi tách bắt buộc phải có lối đi kết nối trực tiếp với đường giao thông công cộng. Trường hợp không có lối đi riêng, người sử dụng đất phải được sự đồng ý bằng văn bản của chủ đất liền kề cho phép đi qua. Đáng chú ý, nếu người dân tự nguyện dành một phần diện tích đất ở để làm lối đi chung thì không cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích này.

Bên cạnh đó, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn mức diện tích do UBND cấp tỉnh quy định cho từng loại đất. Nếu thửa đất sau tách không đạt chuẩn, chủ sở hữu buộc phải thực hiện hợp thửa đồng thời với thửa đất liền kề để đảm bảo đủ điều kiện pháp lý.

Đối với việc hợp thửa, các thửa đất phải thống nhất về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và hình thức trả tiền thuê đất. Trường hợp có sự khác biệt, người dân cần hoàn tất thủ tục điều chỉnh trước khi tiến hành hợp thửa.

Quy định chuyển tiếp và các trường hợp đặc biệt

Những hồ sơ đề nghị tách thửa, hợp thửa đã nộp hợp lệ trước ngày 1/1/2026 nhưng chưa được giải quyết sẽ tiếp tục được xử lý theo quy định của Nghị quyết 254, giúp đảm bảo quyền lợi cho người dân trong giai đoạn chuyển tiếp.

Riêng các trường hợp phân chia đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án, nếu việc phân chia không đáp ứng điều kiện về diện tích và kích thước theo Luật Đất đai 2024 thì sẽ không được thực hiện tách thửa, ngoại trừ những bản án, quyết định đã có hiệu lực thi hành trước ngày 1/8/2024.

Bổ sung thêm 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Nghị quyết 254 cũng mở rộng phạm vi các trường hợp Nhà nước được thu hồi đất để phục vụ phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cụ thể, có thêm ba trường hợp mới được bổ sung.

Thứ nhất là thu hồi đất để triển khai các dự án khu thương mại tự do hoặc trung tâm tài chính quốc tế. Thứ hai là các dự án được thực hiện thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn, nhưng đã đạt được sự đồng thuận trên 75% diện tích đất và trên 75% số người sử dụng đất; khi đó, HĐND cấp tỉnh có thể xem xét thu hồi phần diện tích còn lại để giao hoặc cho thuê đất cho chủ đầu tư.

Thứ ba là việc tạo quỹ đất để thanh toán cho các dự án theo hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT), đồng thời cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với các tổ chức đang sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi.

Thay đổi trong đăng ký biến động đất đai và cấp sổ đỏ

Một điểm mới khác là quy định về đăng ký biến động đất đai. Trường hợp chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản hoặc chuyển đổi loại hình doanh nghiệp mà người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 2024 thì phải thực hiện đăng ký biến động.

Đối với việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thông tin biến động sẽ được cập nhật trực tiếp vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không cần xác nhận trên sổ đỏ đã cấp, giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính.

Ngoài ra, trong trường hợp Luật Nhà ở 2023 hoặc Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về thời hạn nộp hồ sơ cấp sổ đỏ khác với Luật Đất đai 2024 thì sẽ ưu tiên áp dụng theo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cấp từ ngày 15/10/1993 trở về sau cũng sẽ được xem xét cấp sổ đỏ chính thức theo quy định mới, mở ra cơ hội hợp thức hóa quyền sử dụng đất cho nhiều trường hợp tồn tại lịch sử.