Sau sự kiện sáp nhập ba địa phương lớn – TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu – để hình thành “siêu đô thị TP.HCM mới”, thị trường bất động sản khu vực này đang bước vào một giai đoạn tái định vị đầy tiềm năng. Dù nguồn cung tổng thể được kỳ vọng sẽ tăng lên sau sáp nhập, nhưng việc tìm kiếm căn hộ vừa túi tiền vẫn là một thách thức lớn với người mua.

Mặt bằng giá được dự báo tiếp tục tăng

Theo các chuyên gia, làn sóng giãn dân hậu sáp nhập sẽ khiến giá bất động sản tại các khu vực giáp ranh như Dĩ An, Thuận An (nay thuộc TP.HCM mới) tăng 15–20%. Trong khi đó, các điểm đến du lịch như Phú Mỹ, Hồ Tràm có thể tăng 20–30% trong thời gian tới.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy trong 5 tháng đầu năm 2025, nhu cầu tìm mua căn hộ tăng trở lại, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, phân khúc vừa túi tiền lại đang khan hiếm, trong khi phần lớn nguồn cung mới thuộc về căn hộ cao cấp và hạng sang.

Giá bất động sản TP.HCM chưa có dấu hiệu ngừng tăng

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn – cho biết, giá căn hộ tăng do nguồn cung hạn chế, cộng thêm lãi suất giảm khiến dòng tiền đổ mạnh vào bất động sản. Bên cạnh đó, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý thời gian qua cũng giúp cải thiện tâm lý người mua, từ đó đẩy sức cầu tăng nhanh. “Tăng giá 23-26% chỉ trong 5 tháng là mức khá cao, phản ánh nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn tại TP.HCM,” ông Tuấn nhận định.

Chung cư vẫn là lựa chọn đầu tư dẫn dắt

Ông Tuấn nhận định thêm, căn hộ vẫn là xu hướng đầu tư hàng đầu nhờ vào nhu cầu thực, sự phục hồi niềm tin và uy tín từ các chủ đầu tư. Tuy nhiên, người mua đang thận trọng hơn trong bối cảnh nguồn cung mới còn ít và lo ngại bị “làm giá”.

Niềm tin vào bất động sản hậu sáp nhập không phải không có cơ sở. Tại "Diễn đàn đầu tư bất động sản trong kỷ nguyên mới", TS. Lê Xuân Nghĩa – Viện trưởng Viện Tư vấn phát triển – nhận định, việc sáp nhập địa phương sẽ tạo cú hích cho làn sóng đô thị hóa, hình thành các đô thị vệ tinh hiện đại. Hạ tầng phát triển sẽ xóa mờ ranh giới địa lý, thúc đẩy thị trường bất động sản tăng tốc mạnh mẽ.

Mức độ quan tâm bất động sản còn lớn, tuy nhiên nguồn cung giá vừa túi tiền đang ngày sụt giảm tại TP.HCM

Nhà đầu tư “săn” căn hộ giá tốt ngay từ sớm

Thị trường đã ghi nhận xu hướng người mua tìm kiếm cơ hội an cư và đầu tư ngay từ giai đoạn đầu sáp nhập. Một số dự án mở bán gần đây ghi nhận tỷ lệ booking cao, đặc biệt trong nhóm căn hộ giá từ 30–40 triệu đồng/m² – phân khúc được đánh giá còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Tuy nhiên, thực tế lại cho thấy, căn hộ mức giá này ngày càng ít. Dù sáp nhập được kỳ vọng sẽ mang lại nguồn cung mới từ Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, thì chính các khu vực này cũng đang thiếu hụt căn hộ giá mềm. Tại Bình Dương, nhiều dự án đã tiệm cận mức giá 50–60 triệu đồng/m², thậm chí có nơi vượt 70 triệu đồng/m² – điều này khiến giấc mơ sở hữu nhà ở giá hợp lý trở nên khó với tới hơn bao giờ hết.

Những “điểm sáng” hiếm hoi tại TP.HCM mới

Trong bối cảnh khan hiếm, các dự án căn hộ có mức giá từ 30–40 triệu đồng/m² đang được xem là “hàng hiếm”. Đơn cử, TT AVIO – một dự án của Liên doanh Nhật Cosmos Initia, TT Capital và Koterasu Group – đang chuẩn bị giới thiệu tháp Orion với gần 1.000 căn hộ, có mức giá chỉ từ 33,6 triệu đồng/m². Với chính sách “không thanh toán trong 30 tháng” cùng thiết kế bàn giao cao cấp, dự án thu hút sự quan tâm lớn. Tháp đầu tiên đã có hơn 1.000 chủ nhân chỉ trong thời gian ngắn ra mắt thị trường.

Tương tự, dự án Bcons Bình An Đông Tây cũng vừa tung ra thị trường hơn 1.800 căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng – một mức giá hấp dẫn trong bối cảnh giá nhà đang tăng cao. Bên cạnh đó, dự án Phú Đông SkyOne của Phú Đông Group, với mức giá từ 2 tỷ đồng/căn 2PN, dự kiến ra mắt trong tháng 7, tiếp tục bổ sung nguồn cung giá tốt cho thị trường TP.HCM mới.

Nhà ở vừa túi tiền vẫn là bài toán nan giải

Mặc dù thị trường vẫn ghi nhận sức mua tốt ở các dự án giá hợp lý, nhưng nguồn cung căn hộ sơ cấp trong ngưỡng 30–40 triệu đồng/m² đang dần cạn kiệt. Điều này khiến lựa chọn ngày càng hạn chế, đặc biệt với người trẻ và gia đình trẻ – nhóm có nhu cầu ở thực cao.

Không loại trừ khả năng, các dự án hiện vẫn giữ mức giá “dễ thở” sẽ nhanh chóng thiết lập mặt bằng giá mới ngay khi quá trình tái cơ cấu hành chính được hoàn thiện.

Giải pháp cho thị trường TP.HCM hậu sáp nhập

Theo các chuyên gia của Savills, để mở rộng nguồn cung đa dạng và bền vững cho TP.HCM sau sáp nhập, cần đẩy nhanh tiến độ thủ tục hành chính, ưu tiên giải ngân cho hạ tầng trọng điểm và xây dựng cơ chế tài chính hiệu quả.

Đồng thời, các doanh nghiệp bất động sản cũng nên tập trung phát triển sản phẩm đúng nhu cầu thực, tránh chạy theo sóng ngắn hạn. Những khu vực có hạ tầng giao thông phát triển, kết nối tốt và mật độ đô thị hóa cao sẽ là điểm đến hút dòng tiền trong thời gian tới.