Thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét khi mặt bằng giá căn hộ khu vực lõi trung tâm liên tục thiết lập mức cao mới. Việc giá bán vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m² không chỉ thu hẹp cơ hội an cư của người mua ở thực, mà còn khiến biên độ lợi nhuận của nhà đầu tư ngày càng bị nén lại. Trong bối cảnh đó, làn sóng dịch chuyển dòng tiền ra các khu đô thị vệ tinh, đặc biệt là khu Đông, đang diễn ra mạnh mẽ và mang tính tất yếu.

Dịch chuyển ra vệ tinh: Xu hướng hình thành từ áp lực giá

Theo báo cáo của One Mount Group, trong quý IV/2025, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM (sau sáp nhập) ghi nhận mức tăng từ 9–13% so với quý trước. Riêng khu vực lõi trung tâm, giá căn hộ trung bình đã chạm ngưỡng khoảng 103 triệu đồng/m², tăng gần 9% chỉ trong vòng ba tháng. Đáng chú ý, nhiều dự án cao cấp và hạng sang mới ra mắt thậm chí được chào bán với mức giá 180–200 triệu đồng/m², góp phần đẩy mặt bằng giá toàn thị trường lên một nấc thang mới.

Trong bối cảnh chi phí đất đai, vật liệu xây dựng và tài chính ngày càng gia tăng, khả năng điều chỉnh giảm giá gần như không còn. Điều này buộc cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư phải tái định vị chiến lược, tìm kiếm những khu vực có mức giá dễ tiếp cận hơn nhưng vẫn đảm bảo tiềm năng tăng trưởng dài hạn.

Hạ tầng mở đường, không gian đô thị được kéo giãn

Song song với áp lực giá tại khu vực trung tâm, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang được triển khai và đưa vào vận hành, đóng vai trò then chốt trong việc mở rộng không gian phát triển đô thị. Các tuyến cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, TP.HCM – Trung Lương – Mỹ Thuận, tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên cùng các đoạn tuyến Vành đai 3 đang dần hoàn thiện đã rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển, đồng thời tái định hình luồng dân cư và hoạt động kinh tế.

Theo đánh giá của CBRE Việt Nam, xu hướng dịch chuyển từ khu vực trung tâm TP.HCM ra các đô thị vệ tinh thể hiện rõ nét qua diễn biến giá bán. Các địa phương giáp ranh ghi nhận mức tăng trưởng ổn định, trong đó Bình Dương (cũ) đạt khoảng 14%/năm và Đồng Nai khoảng 15%/năm. Đáng chú ý, theo DKRA, Bình Dương cũ hiện chiếm hơn 53% tổng nguồn cung căn hộ mở bán tại khu vực phía Nam, chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp.

Dòng tiền dài hạn tìm kiếm giá trị thực

Giới chuyên gia nhận định, chu kỳ hiện tại không còn phù hợp với chiến lược đầu tư theo phong trào. Thay vào đó, thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc, nơi dòng tiền ưu tiên những đô thị vệ tinh hội tụ đủ ba yếu tố cốt lõi: hạ tầng kết nối thực tế, cộng đồng cư dân hiện hữu và hệ sinh thái sống hoàn chỉnh. Chỉ khi đáp ứng được những điều kiện này, các khu vực vùng ven mới đủ năng lực trở thành lựa chọn thay thế bền vững cho khu vực trung tâm vốn đang chịu áp lực lớn về mật độ dân cư và chất lượng sống.

Song hành với sự dịch chuyển không gian sống, dòng tiền dài hạn cũng đang âm thầm tái cơ cấu. Sau giai đoạn chốt lời tại khu vực trung tâm, nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn, tập trung vào những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, nền tảng giá hợp lý và tiềm năng tăng trưởng dựa trên nhu cầu ở thực thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Khu Đông và những dự án đón đầu xu hướng

Trong bức tranh đó, khu Đông nổi lên như một điểm đến đáng chú ý khi hội tụ đồng thời lợi thế hạ tầng, quy hoạch và nhu cầu ở thực lớn. Một số dự án tại khu vực này đang thu hút sự quan tâm của thị trường nhờ vị trí kết nối thuận lợi và định hướng phát triển cộng đồng bền vững, trong đó có Bcons Center City.

Tọa lạc tại trung tâm phường Đông Hòa, dự án nằm liền kề chuỗi đô thị – giáo dục – thương mại hiện hữu của khu vực Làng Đại học, gần tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên và hưởng lợi trực tiếp từ quần thể đô thị Bcons City quy mô 12ha. Vị trí này không chỉ đáp ứng nhu cầu di chuyển linh hoạt đến TP.HCM và các tỉnh lân cận, mà còn thừa hưởng hệ sinh thái tiện ích và cộng đồng cư dân sẵn có.

Bên cạnh lợi thế hạ tầng, Bcons Center City còn được hưởng lợi từ không gian sinh thái hiếm hoi khi nằm liền kề “lá phổi xanh” Làng Đại học với quy mô khoảng 643ha. Cùng định hướng phát triển mảng xanh lớn và hệ tiện ích đồng bộ như trung tâm thương mại, hệ thống trường học liên cấp, khu thể thao và không gian sinh hoạt cộng đồng, dự án hướng đến việc hình thành một cộng đồng cư dân ổn định, đáp ứng nhu cầu an cư lâu dài.

Hiện mặt bằng giá căn hộ khu vực Dĩ An – Thủ Đức đã tiệm cận 65–75 triệu đồng/m². Trong khi đó, với mức giá dự kiến khoảng từ 55 triệu đồng/m², Bcons Center City được đánh giá vẫn còn dư địa tăng trưởng rõ ràng khi hạ tầng tiếp tục hoàn thiện và mặt bằng giá mới của khu Đông dần được thiết lập.

Bất động sản luôn vận động theo hạ tầng và nhu cầu sống thực. Khi khu Đông vẫn đang trong giai đoạn định hình mặt bằng giá, cơ hội thường thuộc về những người đi trước một bước. Ở thời điểm hiện tại, các dự án có nền tảng quy hoạch rõ ràng, phục vụ nhu cầu ở thực và khả năng tích lũy giá trị dài hạn đang trở thành lựa chọn ưu tiên của thị trường. Thông tin phân tích và cập nhật diễn biến bất động sản khu Đông tiếp tục được tổng hợp tại BRE.