Sau một năm triển khai thực tế, Luật Đất đai 2024 đang đứng trước yêu cầu cấp bách về sửa đổi, bổ sung để kịp thời thích ứng với mô hình chính quyền địa phương hai cấp và tháo gỡ hàng loạt vướng mắc phát sinh.

Tại tờ trình dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ TN&MT) nhìn nhận rằng dù đã có nhiều tiến bộ đáng ghi nhận, vẫn tồn tại nhiều điểm nghẽn cần điều chỉnh.

Hệ thống quy hoạch: Vẫn còn bất cập và chồng chéo

Một trong những bất cập nổi bật là hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định hiện hành chưa thật sự “ăn khớp” với cơ cấu tổ chức chính quyền hai cấp ở địa phương. Đặc biệt, việc yêu cầu lập kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện khiến thủ tục thêm rườm rà, làm kéo dài thời gian tiếp cận đất, ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ triển khai dự án.

Luật Đất đai 2024 tuy đã quy định rõ: nơi nào có quy hoạch đô thị hoặc nông thôn thì không cần lập thêm quy hoạch sử dụng đất riêng. Thế nhưng trên thực tế, tỷ lệ phủ kín quy hoạch này vẫn còn hạn chế, khiến nhiều địa phương vẫn phải lập thêm quy hoạch sử dụng đất – gây nên tình trạng chồng chéo, lãng phí nguồn lực.

Giao đất – Cho thuê đất: Quy trình rườm rà, thiếu linh hoạt

Hiện nay, việc giao đất và cho thuê đất phần lớn được thực hiện thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Tuy nhiên, các thủ tục đấu giá, đấu thầu lại phụ thuộc rất nhiều vào các quy định pháp luật liên quan, đòi hỏi thời gian chuẩn bị hồ sơ, tổ chức khá dài. Điều này dễ dẫn đến tình trạng "chờ dài cổ" mà vẫn không chọn được nhà đầu tư đủ năng lực, làm chậm tiến độ dự án, bỏ lỡ cơ hội thu hút vốn và phát triển kinh tế địa phương.

Với những dự án có quy mô lớn, yêu cầu kỹ thuật cao, có ý nghĩa chiến lược, việc tìm kiếm nhà đầu tư thực sự mạnh là điều tối quan trọng. Nhưng cơ chế hiện tại lại không đủ linh hoạt để tuyển chọn được những đối tác xứng tầm.

Ngoài ra, việc bắt buộc đấu giá cả với quỹ đất dư thừa từ trụ sở, đất sau cổ phần hóa... cũng gây tốn thời gian, làm đội chi phí và thủ tục. Điều này đặc biệt bất lợi cho các dự án thuộc danh mục ưu đãi đầu tư trong bối cảnh mô hình chính quyền hai cấp đang được áp dụng mạnh mẽ, nhất là tại các khu vực vừa sáp nhập đơn vị hành chính.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) cho biết việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai nhằm phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp. (Ảnh minh họa: Minh Đức)

Điều chỉnh sâu hệ thống định giá đất

Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai lần này được Bộ TN&MT chia làm 3 nhóm nội dung chính, trong đó có nhóm tập trung điều chỉnh để phù hợp với mô hình chính quyền hai cấp.

Về tài chính đất đai, dự thảo đề xuất sửa khoản 10 điều 13 – cụ thể hóa quyền của Nhà nước với tư cách chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Một loạt các nội dung như hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ thu tiền sử dụng và thuê đất theo từng loại dự án, hay hệ số khấu trừ chi phí hạ tầng đều sẽ được bổ sung để tăng tính linh hoạt khi triển khai.

Ngoài ra, các điều khoản 158, 159, 160 của luật cũng sẽ được điều chỉnh. Việc định giá đất sẽ dựa vào bảng giá đất, dùng để tính tiền sử dụng, tiền thuê đất, tính thuế, phí, xác định quyền nghĩa vụ người sử dụng và cả khi bồi thường, thu hồi đất.

Đặc biệt, hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được cập nhật theo vị trí, khu vực và có thể thay đổi trong năm. UBND cấp tỉnh được trao quyền công bố hệ số này vào ngày 1/1 hằng năm, bắt đầu từ năm kế tiếp chu kỳ bảng giá đất 5 năm.

Phương án quy hoạch mới: Cân nhắc đưa về cấp xã

Bộ TN&MT hiện đang đề xuất hai phương án cho hệ thống quy hoạch đất:

• Phương án 1: Thay thế quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp huyện bằng cấp xã.

• Phương án 2: Không quy định quy hoạch sử dụng đất cấp xã, giữ nguyên cấp huyện.

Mỗi phương án đều có ưu và nhược điểm riêng, sẽ được cân nhắc kỹ lưỡng để bảo đảm tính khả thi và đồng bộ trên toàn quốc.

Bổ sung hai trường hợp đặc biệt về thu hồi đất

Dự thảo luật sửa đổi cũng đề xuất bổ sung thêm hai tình huống Nhà nước có quyền thu hồi đất:

1. Các dự án yêu cầu đặc thù về địa điểm, phục vụ nhiệm vụ cấp bách như chính trị, đối ngoại, logistics, đô thị, trung tâm tài chính quốc tế...

2. Dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận quyền sử dụng đất nhưng quá thời hạn vẫn chưa xong. Nếu đã thỏa thuận được trên 75% diện tích hoặc với trên 75% số hộ dân, Nhà nước có thể thu hồi phần còn lại để bàn giao cho nhà đầu tư.

Xem thêm về Bất Động Sản tại: bre.vn.