Việc TP.HCM phê duyệt phương án hướng tuyến và vị trí các công trình thuộc dự án Metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương) đang tạo ra những chuyển động đáng chú ý đối với thị trường bất động sản khu vực Tây Bắc. Không chỉ tháo gỡ nút thắt pháp lý kéo dài nhiều năm, động thái này còn mở ra dư địa mới cho quy hoạch đô thị, phát triển dự án và tái định vị giá trị bất động sản dọc tuyến metro.

Metro số 2 hoàn thiện khung pháp lý, tiến gần giai đoạn triển khai

UBND TP.HCM vừa chính thức phê duyệt phương án tuyến công trình, vị trí công trình theo tuyến của hồ sơ Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh dự án Metro số 2. Theo đánh giá của giới chuyên gia, đây là bước “chốt” mang tính quyết định, giúp dự án tiến gần hơn đến giai đoạn triển khai thực tế sau thời gian dài chuẩn bị.

Việc phê duyệt không chỉ hoàn thiện cơ sở pháp lý mà còn tạo điều kiện để đồng bộ quy hoạch, đánh giá tác động môi trường – xã hội, đồng thời mở đường cho việc áp dụng các mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) trong thời gian tới.

Theo phương án được duyệt, Metro số 2 có điểm đầu tại ga Bến Thành và điểm cuối tại depot Tham Lương, tổng chiều dài 11,269km. Toàn tuyến chủ yếu đi ngầm, bám theo các trục giao thông lớn hiện hữu như Phạm Hồng Thái, Cách Mạng Tháng Tám và Trường Chinh. Tuyến đi qua địa bàn 14 phường, kết nối khu vực trung tâm với cửa ngõ Tây Bắc TP.HCM – nơi tập trung đông dân cư và quỹ đất phát triển còn tương đối lớn.

Trong lần điều chỉnh này, dự án được tăng chiều dài tuyến, bổ sung và hiệu chỉnh một số hạng mục nhà ga nhằm nâng cao hiệu quả khai thác. Đáng chú ý, ranh dự án tại nhiều vị trí được điều chỉnh theo hướng hạn chế thu hồi đất nhà dân, ưu tiên sử dụng quỹ đất công cộng. Mặt cắt hầm TBM cũng được tinh chỉnh để giảm tác động đến công trình ngầm và khu dân cư phía trên.

Đối với công tác giải phóng mặt bằng, dự án đã hoàn tất 100%, với tổng diện tích thu hồi hơn 251.000m², ảnh hưởng đến 585 trường hợp. Đây là yếu tố quan trọng giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư và giảm thiểu rủi ro pháp lý trong giai đoạn triển khai.

Hướng tuyến rõ ràng, thị trường bất động sản “định vị lại” giá trị

Với thị trường bất động sản, việc Metro số 2 chính thức chốt hướng tuyến, vị trí nhà ga và depot có ý nghĩa đặc biệt. Đây là cơ sở quan trọng để chính quyền địa phương, doanh nghiệp phát triển dự án và nhà đầu tư đồng bộ lại quy hoạch, thay vì chạy theo những thông tin đồn đoán thiếu cơ sở như trước đây.

Theo các doanh nghiệp địa ốc, khi vị trí nhà ga được xác lập rõ ràng, giá trị đất đai xung quanh sẽ dần được “định vị” lại dựa trên tiềm năng khai thác thương mại – dịch vụ và khả năng kết nối, thay vì chỉ phản ánh hiện trạng sử dụng đất. Những khu vực từng ít được chú ý dọc trục Cách Mạng Tháng Tám – Trường Chinh – Tham Lương có thể trở thành điểm đến mới của dòng vốn trung và dài hạn.

Một điểm nhấn đáng chú ý trong quyết định lần này là yêu cầu xác định tâm quy ước của các nhà ga và depot để làm cơ sở triển khai các khu vực phát triển đô thị theo mô hình TOD. Đây được xem là “chìa khóa” giúp chuyển dịch mô hình phát triển bất động sản từ dàn trải sang tập trung, tối ưu hóa giá trị quỹ đất và hạ tầng giao thông công cộng.

Theo giới phân tích, nếu TOD được triển khai bài bản, bất động sản dọc Metro số 2 sẽ không chỉ tăng giá đơn thuần mà còn thay đổi về cấu trúc sản phẩm. Các dự án nhà ở mật độ cao, tổ hợp thương mại – dịch vụ, văn phòng và không gian công cộng tích hợp dự kiến sẽ gia tăng, hình thành những cực phát triển đô thị mới tại khu Tây Bắc TP.HCM.

Giảm rủi ro pháp lý, tạo nền tảng cho chu kỳ phát triển mới

Việc điều chỉnh ranh dự án theo hướng hạn chế thu hồi đất nhà dân, ưu tiên đất công cộng và đã hoàn tất giải phóng mặt bằng được đánh giá là yếu tố tích cực đối với thị trường. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý – một trong những nguyên nhân khiến nhiều dự án bất động sản bị đình trệ trong thời gian qua.

Bên cạnh đó, việc cho phép áp dụng Nghị quyết 188/2025/QH15 đối với các nội dung chưa đồng bộ giữa dự án metro và quy hoạch phân khu cũng mở ra dư địa pháp lý linh hoạt hơn cho các dự án phát triển đô thị, thương mại dịch vụ quanh tuyến.

Trong bối cảnh TP.HCM đang tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng bền vững, gắn phát triển đô thị với hạ tầng giao thông công cộng, Metro số 2 được xem là một trong những “đòn bẩy” quan trọng. Tuyến metro này không chỉ góp phần giảm áp lực giao thông cho khu vực trung tâm mà còn tái phân bổ dòng vốn, định hình lại không gian đô thị khu Tây Bắc trong trung và dài hạn.

Thông tin phân tích hạ tầng, xu hướng thị trường và các khu vực hưởng lợi từ metro sẽ tiếp tục được cập nhật tại BRE – kênh thông tin dành cho khách hàng và nhà đầu tư quan tâm đến bất động sản gắn với động lực phát triển hạ tầng đô thị.