Tin tức
-(1)950871345879.png){kind=icon}
Bức tranh bất động sản TP.HCM và các vùng phụ cận trong quý I/2026 đang phơi bày một nghịch lý đầy thách thức: trong khi sức mua sụt giảm nghiêm trọng trên diện rộng, mặt bằng giá sơ cấp lại tiếp tục leo thang. Theo những dữ liệu phân tích chuyên sâu từ BRE, nguyên nhân cốt lõi của tình trạng này bắt nguồn từ áp lực chi phí đầu vào khổng lồ và tình trạng khan hiếm nguồn cung kéo dài.
Vào ngày 10/04/2026 vừa qua, DKRA Consulting (đơn vị nghiên cứu và tư vấn phát triển thuộc DKRA Group) đã chính thức công bố báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận quý I/2026. Báo cáo vạch rõ một thực tế khắc nghiệt: thị trường tiếp tục phải gồng mình chống đỡ hàng loạt thách thức khi biểu lãi suất vẫn neo ở mức cao và dòng vốn tín dụng chảy vào bất động sản bị kiểm soát vô cùng chặt chẽ.
Những rào cản vĩ mô này đã trực tiếp dội gáo nước lạnh vào tâm lý của giới đầu tư. Sự thận trọng, tâm lý phòng thủ lên ngôi đã kéo theo đà suy giảm rõ rệt về sức cầu trên toàn thị trường.
Nghịch lý thanh khoản thấp - giá neo cao được thể hiện sắc nét qua từng phân khúc cụ thể:
Đất nền: Sức mua "bốc hơi" 50% Nguồn cung sơ cấp đất nền ghi nhận mức giảm nhẹ khoảng 1% so với quý trước, phần lớn rổ hàng chỉ là sản phẩm tồn đọng từ các dự án cũ. Thanh khoản rơi vào trạng thái "đóng băng" khi tỷ lệ tiêu thụ chạm đáy ở mức 3% trên tổng nguồn cung (giảm tới 50% so với quý IV/2025). Dù giao dịch ảm đạm, mặt bằng giá sơ cấp vẫn đi ngang, trong khi giá thứ cấp lại bật tăng mạnh mẽ khoảng 18% so với cùng kỳ năm trước.
Căn hộ chung cư: Giá sơ cấp tiếp đà tăng Phân khúc căn hộ chứng kiến nguồn cung sơ cấp sụt giảm mạnh 25% theo quý, trong đó TP.HCM vẫn là rốn cung khi chiếm trọn 91% rổ hàng toàn thị trường. Tại vùng lõi trung tâm, căn hộ hạng A tiếp tục duy trì vị thế thống lĩnh, trong khi căn hộ hạng B đóng vai trò dẫn dắt thanh khoản tại khu vực vùng ven. Dù giao dịch chững lại do dư âm kỳ nghỉ Tết kéo dài và áp lực lãi suất, giá bán sơ cấp vẫn bị đẩy lên trung bình từ 3% - 5% so với cuối năm 2025, phản ánh sức ép khủng khiếp từ chi phí phát triển dự án.
Nhà phố và Biệt thự: Giao dịch sụt giảm mạnh Sự suy thoái cũng lan rộng sang phân khúc nhà gắn liền với đất. Lượng tiêu thụ lao dốc 44% so với quý trước, kéo theo nguồn cung sơ cấp cũng giảm 33%. Các giao dịch hiếm hoi chủ yếu bùng nổ tại khu vực vùng đô thị mở rộng. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục duy trì xu hướng đi ngang nhưng vẫn ghi nhận mức tăng 4% so với cùng kỳ 2025, trong khi giá thứ cấp tăng khoảng 17%.
Nhóm bất động sản nghỉ dưỡng đang trải qua một mùa đông khắc nghiệt khi toàn bộ các phân khúc đều ghi nhận lực cầu suy kiệt. Khối lượng giao dịch biệt thự nghỉ dưỡng bốc hơi hơn 70% so với quý trước, tình trạng tồi tệ hơn diễn ra ở phân khúc nhà phố và shophouse nghỉ dưỡng với mức giảm lên tới 87%.
Phân khúc condotel cũng chịu chung số phận khi nguồn cung hiện tại có tới 99% đến từ hàng tồn kho. Lượng tiêu thụ giảm sốc 85%, minh chứng cho sự dè dặt tột độ của giới đầu tư. Để phá băng thanh khoản, các chủ đầu tư đã tung ra hàng loạt chính sách kích cầu "khủng" như ân hạn nợ gốc, hỗ trợ toàn bộ lãi suất. Tuy nhiên, hiệu quả thu về vẫn vô cùng nhỏ giọt trong bối cảnh dòng tiền chung của thị trường đang cạn kiệt. Đáng chú ý, bất chấp thanh khoản đóng băng, giá sơ cấp condotel vẫn tăng vọt 14% so với cùng kỳ năm trước do gánh nặng chi phí đầu vào.
Bước sang quý II/2026, DKRA Consulting đưa ra dự báo thị trường sẽ tiếp tục chìm trong vòng xoáy thách thức. Các doanh nghiệp địa ốc sẽ giữ thái độ phòng thủ, cực kỳ thận trọng trong việc bung rổ hàng mới, khiến nguồn cung tiếp tục duy trì ở mức thấp kỷ lục.
Trong khi đó, mặt bằng giá sơ cấp được dự báo sẽ không có cơ hội hạ nhiệt mà tiếp tục neo cao, bởi bài toán chi phí phát triển dự án vẫn chưa tìm được lối ra. DKRA Consulting nhấn mạnh, thị trường bất động sản TP.HCM đang rơi vào một cái bẫy thanh khoản thấp kéo dài. Sự lệch pha nghiêm trọng giữa cung - cầu, cộng hưởng cùng rào cản lãi suất và tín dụng, sẽ tiếp tục là những "trọng bệnh" chi phối toàn bộ diễn biến thị trường trong những tháng tiếp theo của năm 2026.
