Tại khu Đông TP.HCM, nơi tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh nhất trong nhiều năm trở lại đây, các nút giao hạ tầng lớn đang dần trở thành “đơn vị đo lường” mới cho tiềm năng tăng trưởng bất động sản. Đặc biệt, ở phân khúc nhà phố và biệt thự – vốn có nguồn cung ngày càng hạn chế – giá trị thường được xác lập sớm tại những khu vực hội tụ giao thông chiến lược, ngay cả khi hạ tầng chưa hoàn thiện toàn bộ.

Điểm nóng tại giao điểm các trục hạ tầng chiến lược phía Đông

Cửa ngõ phía Đông TP.HCM đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ rệt của dòng tiền về những khu vực sở hữu mạng lưới giao thông đa trục, nơi các tuyến huyết mạch cùng giao cắt và bổ trợ lẫn nhau. Không gian đô thị tại đây không chỉ mở rộng về mặt địa lý, mà còn được tái cấu trúc về giá trị sử dụng và khả năng kết nối.

Yếu tố tạo nên sức hút cốt lõi nằm ở vị trí giao thoa hiếm hoi giữa các trục chiến lược như Vành đai 3, Liên Phường, Lã Xuân Oai và Trường Lưu. Cấu trúc đa hướng này cho phép kết nối linh hoạt toàn khu Đông, đồng thời mở ra khả năng tiếp cận nhanh các tuyến liên vùng quan trọng, hình thành nền tảng vững chắc cho phát triển nhà ở thấp tầng.

Trong đó, Vành đai 3 TP.HCM đóng vai trò trục xương sống liên kết TP.HCM với Đồng Nai, Tây Ninh và các khu vực vệ tinh. Khi tuyến đường này đi vào vận hành, áp lực giao thông nội đô được giảm tải đáng kể, đồng thời mở ra không gian phát triển mới cho những khu vực nằm dọc tuyến.

Liên Phường giữ vai trò kết nối nội khu, liên thông các khu dân cư hiện hữu với các trục lớn, tạo điều kiện hình thành các khu ở ổn định, phù hợp cho nhu cầu an cư dài hạn. Bên cạnh đó, Lã Xuân Oai và Trường Lưu đóng vai trò gom – phân phối lưu lượng, hoàn thiện mạng lưới giao thông khép kín, gia tăng khả năng tiếp cận tiện ích và giảm điểm nghẽn hạ tầng.

Chính việc nằm tại giao điểm của các trục bổ trợ lẫn nhau đã tạo nên lợi thế hiếm có, giúp thị trường định giá sớm ngay từ giai đoạn đầu, trước khi hạ tầng hoàn chỉnh.

Hạ tầng và cơ chế tạo giá: Vì sao dòng tiền phản ứng sớm?

Hạ tầng giao thông không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển, mà còn tái phân bổ lại dòng cư trú và dòng vốn đầu tư. Những khu vực nằm tại nút giao đa trục thường được thị trường “đi trước một bước” trong quá trình định giá, bởi khả năng kết nối vượt trội sẽ sớm chuyển hóa thành nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn.

Thực tế cho thấy, khi thị trường còn trong trạng thái chọn lọc, dòng tiền có xu hướng tập trung vào các khu vực có hạ tầng rõ ràng, pháp lý minh bạch và tiềm năng sử dụng thực tế cao. Tỷ lệ hấp thụ tăng mạnh trong giai đoạn thận trọng là chỉ dấu cho thấy người mua có năng lực tài chính thật sẵn sàng xuống tiền sớm tại những điểm có thể chuyển hóa hạ tầng thành giá trị.

Các nút giao đa trục vì thế trở thành điểm đến tự nhiên của dòng tiền. Kết nối mở rộng không gian sống – làm việc, trong khi quỹ đất thấp tầng ngày càng khan hiếm, khiến cung không theo kịp cầu. Giá bất động sản tại đây thường phản ứng sớm, trước khi hạ tầng hoàn thiện và đi vào vận hành.

Khi các tuyến đường chính thức khai thác, thị trường sẽ chuyển từ kỳ vọng sang nhu cầu thật. Ở những khu vực có cấu trúc giao thông đa hướng, mặt bằng giá mới thường được thiết lập và duy trì bền vững, đặc biệt với phân khúc nhà phố, biệt thự – nơi nguồn cung không thể mở rộng nhanh.

Dòng tiền chọn lọc và dư địa tăng giá còn lại

Sự quay trở lại của dòng tiền theo hướng chọn lọc đang khiến thị trường phân hóa rõ nét. Phần lớn bất động sản thấp tầng tại khu Đông đã được định giá cao, khiến dư địa tăng trưởng ngắn hạn dần thu hẹp. Nhà đầu tư vì vậy buộc phải tìm đến những khu vực còn độ chênh giữa giá hiện tại và giá trị hạ tầng trong tương lai.

Cuối năm 2025, mặt bằng giá biệt thự khu Đông đã neo ở mức cao, phổ biến hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông, đặc biệt tại các khu vực hạ tầng đã hoàn thiện. Trong bối cảnh đó, những sản phẩm có quy mô lớn, đơn giá còn “dễ tiếp cận” nhưng nằm tại nút giao hạ tầng đa hướng trở thành điểm lệch hiếm hoi trên thị trường.

Dư địa tăng giá còn lại không nằm ở số đông, mà tập trung vào những khu vực hội tụ hạ tầng chiến lược, quỹ đất hạn chế và mặt bằng giá chưa phản ánh hết tiềm năng. Đây cũng chính là lý do dòng tiền sành sỏi luôn đi trước một nhịp, đón đầu chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.

Để cập nhật thêm các phân tích chuyên sâu về bất động sản khu Đông và xu hướng dòng tiền theo hạ tầng, nhà đầu tư có thể theo dõi thông tin tại BRE.