Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản TP.HCM cho thấy những chuyển động rõ rệt sau giai đoạn dài trầm lắng. Cú “giải nén” nguồn cung diễn ra vào quý IV/2025 không chỉ mang tính thời điểm, mà đang tạo nền móng cho một chu kỳ phát triển mới – nơi thị trường vận hành theo hướng chọn lọc hơn, phân hóa sâu hơn và lấy các đại đô thị ngoại vi làm động lực dẫn dắt.

Nguồn cung được “mở khóa” sau nhiều năm dồn nén

Theo ghi nhận từ báo cáo Marketbeat quý IV/2025 của Cushman & Wakefield, thị trường nhà ở TP.HCM đã chứng kiến sự đảo chiều mạnh mẽ về nguồn cung sau thời gian dài bị kìm hãm bởi vướng mắc pháp lý và tâm lý thận trọng của chủ đầu tư.

Riêng trong quý cuối năm 2025, phân khúc căn hộ ghi nhận 3.358 căn chào bán mới, tăng gấp 5 lần so với quý trước. Đáng chú ý hơn, phân khúc nhà liền thổ ghi nhận mức tăng đột biến với 1.535 căn mở bán, cao hơn hơn 50 lần so với quý III/2025. Đây là con số hiếm thấy trong nhiều năm trở lại đây.

Diễn biến này phản ánh rõ thực tế nguồn cung đã bị “nén” trong suốt một giai đoạn dài. Khi các nút thắt pháp lý dần được tháo gỡ, những dự án đủ điều kiện đồng loạt ra hàng, tạo nên cú bật mạnh về số lượng sản phẩm trong thời gian ngắn.

Ở phân khúc căn hộ, khu Đông tiếp tục giữ vai trò trung tâm nguồn cung khi chiếm tới khoảng 85% tổng lượng mở bán mới. Trong khi đó, khu Tây và khu Nam chỉ đóng góp lần lượt khoảng 10% và 5%. Một điểm đáng chú ý khác là tỷ trọng căn hộ hạng sang chiếm tới 57% nguồn cung mới, cho thấy các chủ đầu tư đang ưu tiên ra hàng những dự án có định vị cao, pháp lý hoàn chỉnh và khả năng hấp thụ tốt trong giai đoạn đầu của chu kỳ mới.

Thanh khoản cải thiện, mặt bằng giá mới dần hình thành

Song song với sự trở lại của nguồn cung, thanh khoản thị trường cũng ghi nhận tín hiệu tích cực. Trong quý IV/2025, thị trường căn hộ TP.HCM hấp thụ khoảng 3.196 căn, tương đương gần toàn bộ lượng mở bán mới, đưa tỷ lệ hấp thụ lên khoảng 62% – mức cao nhất trong năm.

Điều này cho thấy tâm lý người mua đã có sự cải thiện đáng kể, đặc biệt với các dự án sở hữu vị trí tốt, thương hiệu chủ đầu tư uy tín và chính sách bán hàng linh hoạt. Dòng tiền không quay lại thị trường một cách dàn trải, mà tập trung vào những sản phẩm đáp ứng được cả nhu cầu ở thực lẫn tích sản dài hạn.

Giá bán sơ cấp trung bình căn hộ trong quý IV/2025 đạt khoảng 6.113 USD/m², tăng 16% so với quý trước và tăng tới 65% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng này chủ yếu đến từ việc các dự án mở bán mới có phân khúc cao hơn, qua đó góp phần thiết lập mặt bằng giá mới cho thị trường khi bước sang năm 2026.

Phân hóa rõ nét: ngoại vi dẫn cung, nội đô giữ vai trò neo giá

Nếu phân khúc căn hộ cho thấy sự phục hồi có chọn lọc, thì nhà liền thổ lại phản ánh rất rõ bức tranh phân hóa của thị trường trong năm bản lề 2026. Trong quý IV/2025, khoảng 92% nguồn cung nhà liền thổ mới đến từ khu vực ngoại vi, nổi bật là các dự án quy mô lớn nằm xa trung tâm thành phố.

Sự xuất hiện của những đại dự án này đã khiến giá nhà liền thổ sơ cấp trung bình toàn thị trường giảm mạnh về mặt thống kê, từ hơn 13.000 USD/m² xuống khoảng 6.330 USD/m². Tuy nhiên, mức giảm này không phản ánh sự suy yếu của thị trường, mà chủ yếu do hiệu ứng “pha loãng” khi nguồn cung tập trung ở các khu vực có giá thấp hơn.

Trên thực tế, bất động sản liền thổ tại các khu vực trọng điểm vẫn duy trì mặt bằng giá cao. TP. Thủ Đức tiếp tục dẫn đầu với mức giá trung bình khoảng 13.214 USD/m², trong khi Bình Tân và Bình Chánh lần lượt ghi nhận khoảng 5.378 USD/m² và 4.043 USD/m². Điều này cho thấy các khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh, vị trí chiến lược vẫn giữ vai trò là kênh tích sản dài hạn của thị trường.

Thanh khoản của phân khúc nhà liền thổ cũng ở mức đáng chú ý. Trong quý IV/2025, thị trường hấp thụ khoảng 1.167 căn, với tỷ lệ hấp thụ xấp xỉ 70%. Nhu cầu tập trung vào các dự án được quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng và gắn với các trục hạ tầng lớn như vành đai, cao tốc và mô hình phát triển đô thị theo giao thông công cộng.

Năm bản lề mở ra chu kỳ phát triển mới

Nhận định về triển vọng năm 2026, nhiều chuyên gia cho rằng cú “giải nén” cuối năm 2025 đã tạo ra điểm rơi quan trọng cho thị trường. Sự cân bằng tương đối giữa lượng sản phẩm mở bán mới và tỷ lệ hấp thụ cho thấy niềm tin của người mua đang dần quay trở lại, nhưng theo hướng thận trọng và chọn lọc hơn.

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản TP.HCM được kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng ổn định với cấu trúc phân hóa rõ rệt. Khu vực ngoại vi sẽ đóng vai trò dẫn dắt nguồn cung mới, trong khi nội đô và các cực trung tâm tiếp tục giữ vai trò neo giá. Thay vì một chu kỳ tăng nóng trên diện rộng, thị trường đang bước vào giai đoạn mà chất lượng dự án, vị trí và chiến lược phát triển dài hạn sẽ quyết định sức bật thực sự.

Thông tin phân tích thị trường và diễn biến bất động sản TP.HCM được cập nhật tại BRE.