Sau giai đoạn dòng tiền đầu cơ gia tăng mạnh từ giữa năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam đang chính thức bước vào chu kỳ thanh lọc rõ nét hơn trong những tháng đầu năm 2026. Theo nhận định của nhiều chuyên gia, đây là giai đoạn thị trường quay về giá trị cốt lõi, tập trung vào nhu cầu ở thực thay vì các hoạt động đầu cơ ngắn hạn. Điều này buộc cả nhà đầu tư lẫn chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược nếu muốn tồn tại và phát triển bền vững.

Quá trình sàng lọc khắc nghiệt nhưng cần thiết

Sau nhiều năm biến động với các chu kỳ tăng – giảm khó lường, thị trường bất động sản đang dần thiết lập lại nền tảng phát triển ổn định hơn. Nguồn cung được cải thiện, nhiều vướng mắc pháp lý từng bước tháo gỡ, cùng với sự bứt phá của hạ tầng giao thông đã góp phần tái cấu trúc toàn diện thị trường.

Tuy nhiên, đi kèm với đó là quá trình sàng lọc khắt khe. Không còn chỗ cho những sản phẩm phát triển theo phong trào, thiếu pháp lý hoặc lệch pha nhu cầu. Chỉ những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, tầm nhìn dài hạn và chiến lược sản phẩm bám sát nhu cầu ở thực mới đủ sức trụ vững.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch HĐQT GP Invest – nhận định, dù thị trường xuất hiện tín hiệu phục hồi nhưng yêu cầu đặt ra với các doanh nghiệp và nhà đầu tư ngày càng cao. Người mua hiện nay quan tâm nhiều hơn đến chất lượng công trình, tính minh bạch pháp lý và giá trị sử dụng thực tế. Trong bối cảnh nguồn cung gia tăng, việc lựa chọn sai sản phẩm có thể khiến nhà đầu tư đối mặt rủi ro chôn vốn kéo dài.

Cùng quan điểm, bà Phạm Thị Miền – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam – cho rằng giai đoạn thanh lọc sẽ loại bỏ dần các dự án kém chất lượng. Thị trường năm 2026 sẽ ưu tiên những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, phục vụ nhu cầu ở thực và được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính vững vàng. Sự khắt khe của người mua được xem là động lực tích cực giúp thị trường trở nên minh bạch và chuyên nghiệp hơn.

Bà Miền cũng lưu ý, trong bối cảnh này, nhà đầu tư cần thận trọng khi sử dụng đòn bẩy tài chính, chỉ nên duy trì ở mức an toàn để tránh rơi vào thế bị động khi thanh khoản thị trường chưa thực sự đồng đều giữa các phân khúc.

Áp lực gia tăng với chủ đầu tư

Theo đánh giá từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, quá trình thanh lọc không chỉ tạo áp lực cho nhà đầu tư cá nhân mà còn đặt ra thách thức lớn đối với các chủ đầu tư. Chi phí đất đai, chi phí phát triển dự án và chi phí tài chính ngày càng gia tăng khiến biên lợi nhuận bị thu hẹp đáng kể. Những doanh nghiệp phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay hoặc phát triển sản phẩm không đúng nhu cầu thị trường sẽ sớm bộc lộ rủi ro.

Trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt, uy tín thương hiệu và năng lực thực thi trở thành yếu tố quyết định. Các chủ đầu tư đảm bảo tiến độ, minh bạch pháp lý và thông tin sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc thu hút dòng tiền, hệ thống phân phối cũng như đội ngũ môi giới chất lượng. Khi nguồn cung dồi dào hơn, cuộc cạnh tranh không chỉ nằm ở giá bán mà còn ở chính sách bán hàng, khả năng chia sẻ lợi ích và mức độ tạo dựng niềm tin với thị trường.

VARS cũng chỉ ra rằng sức cầu trong giai đoạn tới sẽ mang tính chọn lọc rất cao. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không phục vụ nhu cầu ở thực sẽ đối mặt nguy cơ giao dịch trầm lắng, ngay cả khi mặt bằng giá chung vẫn có xu hướng tăng.

Theo dữ liệu nghiên cứu của VARS, trong năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới – mức cao nhất trong giai đoạn 2019–2025. Con số này cho thấy thị trường đã đi qua thời kỳ “đóng băng” và đang tiến dần đến trạng thái cân bằng. Tuy nhiên, bài toán lớn vẫn nằm ở cơ cấu nguồn cung khi phần lớn sản phẩm mới tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở giá phù hợp – đáp ứng nhu cầu ở thực của số đông – vẫn còn hạn chế.

Những phân tích chuyên sâu, xu hướng thị trường và góc nhìn đầu tư an toàn trong giai đoạn thanh lọc được cập nhật thường xuyên tại BRE – kênh thông tin tham khảo dành cho nhà đầu tư và người mua nhà đang tìm kiếm giá trị bền vững.