Triển vọng thị trường bất động sản năm 2026 đang được nhìn nhận theo hướng tích cực nhưng thận trọng. Sau giai đoạn biến động mạnh, thị trường được dự báo bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, mang tính chọn lọc cao hơn, nơi các “cơn sóng” đầu cơ ngắn hạn dần bị loại bỏ, tốc độ tăng giá phi mã được kiểm soát và nhường chỗ cho xu hướng phát triển ổn định, bền vững trong dài hạn.

Thị trường buộc phải minh bạch và đi vào chiều sâu

Theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, trong năm 2026, thị trường bất động sản TP.HCM dự kiến tiếp tục giai đoạn củng cố, với nguồn cung chủ yếu tập trung tại khu vực Thủ Thiêm và hành lang phía Đông. Đây vẫn là khu vực giữ vai trò dẫn dắt thị trường, với mặt bằng giá dao động từ 3.020 – 5.660 USD/m2.

Trong khi đó, khu Nam và khu Tây TP.HCM ghi nhận mức giá mềm hơn, phổ biến trong khoảng 1.510 – 3.020 USD/m2, phù hợp hơn với nhu cầu ở thực. Đáng chú ý, tăng trưởng giá trong năm 2026 được kỳ vọng diễn ra chậm rãi do quy trình rà soát pháp lý ngày càng chặt chẽ, tiến độ phê duyệt dự án kéo dài hơn so với giai đoạn trước.

Việc sáp nhập đơn vị hành chính cùng với đầu tư hạ tầng tại các khu vực ven đô đang góp phần giảm áp lực cho khu lõi đô thị, đồng thời phân tán sự quan tâm của người mua. Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư nhiều khả năng sẽ áp dụng chiến lược giá linh hoạt hơn, bám sát nhu cầu thực tế thay vì chạy theo làn sóng đầu cơ ngắn hạn như trước.

Người mua thận trọng, nhu cầu ở thực chiếm ưu thế

Ở phía cầu, tâm lý người mua vẫn duy trì sự thận trọng. Thị trường năm 2026 được dự báo sẽ ưu tiên các dự án có chủ đầu tư uy tín, pháp lý rõ ràng và tiến độ xây dựng minh bạch. Nhu cầu từ nhóm người mua ở thực và khách hàng cho thuê dài hạn tiếp tục đóng vai trò chủ đạo, tạo nền tảng cho khả năng hấp thụ ổn định khi các dự án mới lần lượt gia nhập thị trường.

Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ dự kiến duy trì ở mức cao, đặc biệt trong quý I/2026, khi nhiều dự án quy mô lớn được tung ra thị trường. Tuy nhiên, dù nguồn cung dồi dào, sức mua nhiều khả năng vẫn dựa trên khả năng hấp thụ thực, thay vì những đợt đầu cơ mang tính ngắn hạn.

Sóng đầu cơ suy yếu sau sáp nhập hành chính

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng việc sáp nhập 34 tỉnh, thành đã hình thành nên các thị trường bất động sản có quy mô lớn như TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Lâm Đồng. Sự thay đổi này khiến các “cơn sóng” đầu cơ ngắn hạn khó có cơ hội lặp lại, đồng thời chặn đứng đà tăng giá thiếu kiểm soát từng xuất hiện trong quá khứ.

Theo ông Đính, năm 2026 sẽ là giai đoạn thị trường vận hành theo hướng chuyên nghiệp hơn, minh bạch hơn, được quản trị bằng dữ liệu và công nghệ số. Điều này buộc các chủ thể tham gia thị trường phải thích nghi, tuân thủ kỷ cương và tập trung vào giá trị thực thay vì đầu tư ăn xổi.

Nhà ở tiếp tục phục hồi, trọng tâm là sản phẩm vừa túi tiền

Bước sang năm 2026, bất động sản nhà ở được kỳ vọng duy trì đà phục hồi từ năm 2025, khi hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý và sẵn sàng mở bán. Thanh khoản thị trường dự kiến tiếp tục cải thiện nhờ niềm tin của người mua và nhà đầu tư dần được khôi phục.

Điểm sáng của thị trường sẽ tập trung vào nhóm sản phẩm vừa túi tiền, phục vụ nhu cầu ở thực. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, năm 2025 đóng vai trò là năm bản lề khi nhiều luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và các nghị quyết về phát triển nhà ở xã hội chính thức đi vào thực thi.

Từ nửa cuối năm 2026 trở đi, thị trường được kỳ vọng sẽ chuyển sang giai đoạn phát triển lành mạnh hơn, với cơ cấu sản phẩm phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân. Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã bắt đầu tính toán phương án điều chỉnh giá, góp phần “hạ nhiệt” mặt bằng giá nhà trong thời gian tới.

Chu kỳ tăng trưởng mới, chọn lọc và bền vững

Đánh giá tổng thể, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhận định năm 2025 đã tạo nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản bước vào giai đoạn ổn định hơn trong năm 2026. Tuy nhiên, bài toán lệch pha cung – cầu vẫn tồn tại, khi thị trường dư thừa sản phẩm cao cấp nhưng thiếu nguồn cung phù hợp với thu nhập của đa số người dân.

Triển vọng thị trường bất động sản năm 2026 vì vậy gắn liền với một chu kỳ tăng trưởng mới, mang tính chọn lọc, dựa trên nền tảng pháp lý vững chắc, nhu cầu thực của xã hội và định hướng phát triển bền vững trong dài hạn. Những phân tích, góc nhìn chuyên sâu về xu hướng này được cập nhật liên tục tại BRE.