Tin tức
-(1)950871345879.png){kind=icon}
Bức tranh bất động sản TP.HCM đang bước vào một ngã rẽ lịch sử trong năm 2026. Với sự bùng nổ của nguồn cung sau một thời gian dài bị kìm nén, thị trường không chỉ đối mặt với bài toán cam go về sức hấp thụ mà còn mở ra một cánh cửa cơ hội vàng cho những người mua nhà nhạy bén. Theo những phân tích và dữ liệu chuyên sâu từ BRE, sự lệch pha cung - cầu và việc thiết lập mặt bằng giá mới đang định hình lại toàn bộ cuộc chơi, mang đến những lựa chọn "vừa túi tiền" tưởng chừng đã tuyệt chủng tại các đô thị lớn.
Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản TP.HCM chính thức nhấn nút khởi động cho chu kỳ "bùng nổ nguồn cung". Hàng loạt siêu dự án đồng loạt bung hàng sau thời gian dài nằm chờ pháp lý. Tuy nhiên, đi kèm với sự sôi động này là một sự dịch chuyển cấu trúc sản phẩm cực kỳ rõ nét.
Dữ liệu từ báo cáo thị trường của AFA Capital chỉ ra rằng, trong năm 2025, tổng nguồn cung căn hộ mới ghi nhận 24.443 sản phẩm. Điểm đáng chú ý là có tới 71% trong số đó đổ dồn về các khu vực mở rộng (trước đây là địa giới Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu). Con số này phản ánh một xu thế tất yếu: nguồn cung đang buộc phải "thoát ly" khỏi vùng lõi trung tâm – nơi quỹ đất đã cạn kiệt và chi phí phát triển bị đẩy lên mức không tưởng.
Dự báo trong giai đoạn 2026 - 2028, nguồn cung sẽ tiếp tục tạo ra những kỷ lục mới. Riêng trong năm 2026, lượng căn hộ tung ra thị trường có thể chạm mốc 33.500 căn, và dự kiến leo lên đỉnh 40.800 căn vào năm 2028. Phân khúc này sẽ bám sát các trục hạ tầng chiến lược, đặc biệt là các tuyến Vành đai 3 và Vành đai 4 đang được đẩy nhanh tiến độ.
Trong khi đó, phân khúc nhà ở thấp tầng lại vẽ nên một bức tranh trái ngược. Dù nguồn cung năm 2025 đạt 5.513 căn (chủ yếu tập trung 89% tại khu vực trung tâm) và dự kiến đạt 7.500 căn trong năm 2026, phân khúc này đang phải đối mặt với rào cản khổng lồ về thanh khoản do tổng giá trị tài sản vượt quá xa tầm với của đại đa số người dân.
Dù thị trường chung vẫn duy trì tỷ lệ hấp thụ khá lạc quan ở mức 65 - 70%, nhưng nếu bóc tách từng phân khúc, sự phân hóa lại hiện ra vô cùng sâu sắc. Căn hộ chung cư tiếp tục chứng minh vị thế "ngôi vương" với tỷ lệ hấp thụ lên tới 82% (tính cả khu vực mở rộng) nhờ mức giá dễ chịu và dễ tiếp cận hơn. Ngược lại, tại khu vực lõi trung tâm, tỷ lệ hấp thụ căn hộ chỉ nhích quanh mức 73%, trong khi nhà thấp tầng chật vật ở mức 70 - 71% dưới sức ép nặng nề của mức giá neo cao.
Trên bình diện thị trường sơ cấp, giá căn hộ tại vùng lõi TP.HCM trong năm 2025 đã vọt lên mức trung bình 92 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nếu lấy trung bình toàn thị trường (bao gồm cả các vùng đô thị mở rộng), mức giá bình quân được kéo giãn xuống còn khoảng 68 triệu đồng/m2. Đối với nhà thấp tầng, dù đã ghi nhận mức điều chỉnh giảm 22% theo năm do nguồn cung dạt ra ngoại vi, mức giá vẫn chễm chệ ở ngưỡng "quý tộc": 224 triệu đồng/m2 tại trung tâm và 209 triệu đồng/m2 trên toàn thị trường.
Đáng chú ý, thị trường thứ cấp lại đang chứng kiến một đà tăng trưởng nóng. Giá căn hộ thứ cấp vọt lên trung bình 56 triệu đồng/m2 (tăng 28% trong năm 2025), bám sát mức 61 triệu đồng/m2 tại khu trung tâm. Điều này phản ánh rõ nét kỳ vọng tăng giá dài hạn cực kỳ lớn của giới đầu tư.
Theo nhận định từ các chuyên gia, giai đoạn 2025–2028, thị trường bất động sản sẽ duy trì tốc độ tăng trưởng kép (CAGR) ấn tượng khoảng 10%/năm đối với căn hộ. Từ quý III/2026, cơn bão nguồn cung sẽ chính thức đổ bộ, đóng vai trò như một màng lọc khổng lồ, thử thách năng lực hấp thụ của thị trường và chiến lược định giá của các chủ đầu tư.
Tại "Diễn đàn Tài chính và Đầu tư bất động sản năm 2026", bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam đã đưa ra những so sánh cực kỳ sắc bén. Sau khi mở rộng ranh giới hành chính, mặt bằng giá tại TP.HCM đã có sự tự điều chỉnh vô cùng tích cực. Nhờ việc sáp nhập các khu vực mở rộng, mức giá trung bình toàn thành phố hiện chỉ còn khoảng 62 triệu đồng/m2 – một mức giá thấp hơn hẳn so với sức nóng tại Thủ đô Hà Nội.
Sự khác biệt lớn nhất nằm ở phân khúc giá "vừa túi tiền". Trong khi dữ liệu quý I/2026 tại Hà Nội cho thấy thị trường gần như "tuyệt chủng" nguồn cung dưới 70 triệu đồng/m2, thì TP.HCM lại đang tung ra khoảng 30 dự án sở hữu mức giá vàng từ 40 - 50 triệu đồng/m2.
Phần lớn các dự án này tọa lạc tại khu vực đô thị mở rộng (Bình Dương cũ), được phát triển bởi những "ông lớn" uy tín, đảm bảo chất lượng công trình vượt trội. Với diện tích tối ưu từ 40 - 50m2, tổng giá trị mỗi căn hộ chỉ dao động từ 2,5 đến 3 tỷ đồng. Đây được xem là "điểm ngọt" của thị trường, khớp lệnh hoàn hảo với nhu cầu ở thực khổng lồ và mang lại tính thanh khoản chớp nhoáng cho các nhà đầu tư. Cùng với lực đẩy vũ bão từ hạ tầng và các tuyến vành đai liên vùng, những tọa độ này không chỉ giải quyết bài toán an cư hiện tại mà còn nắm giữ dư địa tăng trưởng tài sản đột phá trong thập kỷ tới.
