Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản TP.HCM ghi nhận nhiều chuyển động mới, trong đó nổi bật là sự sôi động trở lại của phân khúc căn hộ giá tầm trung. Trước những thay đổi về bảng giá đất, lãi suất và cơ cấu nguồn cung, người mua có xu hướng thúc đẩy giao dịch sớm, ưu tiên các sản phẩm vừa túi tiền, pháp lý rõ ràng và phù hợp nhu cầu ở thực.

Nhiều biến số tác động thị trường trong năm 2026

Theo đánh giá của các đơn vị nghiên cứu, năm 2026 là giai đoạn thị trường phải hấp thụ cùng lúc nhiều yếu tố tác động. Đáng chú ý, TP.HCM đã ban hành bảng giá đất mới, chính thức áp dụng từ ngày 1/1/2026 sau khi hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu. Việc điều chỉnh giá đất tại nhiều khu vực theo hướng tăng đã tạo áp lực lớn lên chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng và tổng mức đầu tư của các dự án.

Song song đó, xu hướng tăng lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng khiến lãi suất cho vay mua nhà khó tránh khỏi việc điều chỉnh theo. Điều này tác động trực tiếp đến quyết định tài chính của người mua, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ và người mua ở thực.

Trong khi đó, nguồn cung trên thị trường vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp, khiến nhà ở vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm. Chính sự lệch pha này đã khiến các dự án giá tầm trung nhanh chóng trở thành tâm điểm chú ý khi được tung ra thị trường.

Giao dịch cải thiện rõ nét ở phân khúc vừa túi tiền

Báo cáo thị trường quý IV/2025 của CBRE Việt Nam cho thấy, tỷ lệ hấp thụ tại nhiều dự án căn hộ TP.HCM đạt khoảng 60–65% giỏ hàng mở bán, tăng rõ rệt so với quý II và III/2025. Nhiều dự án ghi nhận lượng khách quan tâm lớn tại các buổi giới thiệu sản phẩm, cho thấy tâm lý thị trường đang dần tích cực hơn.

Theo DKRA Consulting, nguồn cung căn hộ phía Nam trong quý IV/2025 đạt khoảng 13.000 sản phẩm, tập trung chủ yếu tại TP.HCM. Trong đó, phân khúc cao cấp và hạng sang bắt đầu xuất hiện dấu hiệu giao dịch chậm, ngược lại các dự án tầm trung lại ghi nhận sức mua tăng mạnh, đặc biệt vào giai đoạn cuối năm.

Những dự án có mức giá dao động khoảng 30–40 triệu đồng/m² được xem là yếu tố giúp “hạ nhiệt” mặt bằng giá nhà tại TP.HCM. Với tổng giá căn hộ dưới 1,5 tỷ đồng, các sản phẩm này phù hợp với khả năng tài chính của nhóm khách hàng trẻ, người mua lần đầu và người có nhu cầu an cư lâu dài.

Phân khúc chủ lực của giai đoạn phục hồi

Khảo sát trong tháng 12/2025 cho thấy, lượng giao dịch tăng mạnh tập trung chủ yếu ở các dự án có giá bán vừa túi tiền. Đây cũng là phân khúc được dự báo tăng trưởng tốt nhất trong nửa đầu năm 2026, khi người mua ưu tiên sự an toàn và khả năng kiểm soát dòng tiền.

Thống kê cho thấy, tỷ lệ môi giới lựa chọn phân khúc căn hộ tầm trung để tập trung bán hàng đạt khoảng 36%, cao nhất trong các loại hình bất động sản. Dù giá căn hộ tại các khu vực vùng ven và tỉnh vệ tinh đã tăng bình quân 13–15% so với đầu năm, mặt bằng giá sơ cấp tại đây vẫn thấp hơn đáng kể so với khu vực nội thành, tạo dư địa hấp thụ tích cực.

Các chuyên gia nhận định, cơ cấu sản phẩm bất động sản TP.HCM đang dần chuyển biến theo hướng cân bằng hơn, khi phân khúc giá 30–40 triệu đồng/m² ngày càng chiếm ưu thế. Sự dịch chuyển này không chỉ góp phần giải bài toán an cư mà còn tạo nền tảng cho chu kỳ phục hồi bền vững của thị trường từ năm 2026.

Trong bối cảnh nhiều biến số cùng lúc tác động, giới chuyên môn cho rằng từ nay đến khoảng tháng 3/2026, giao dịch bất động sản tại TP.HCM sẽ tiếp tục duy trì xu hướng tăng, đặc biệt ở nhóm sản phẩm có pháp lý minh bạch, giá bán hợp lý và đáp ứng tốt nhu cầu ở thực. Thông tin thị trường và các phân tích chuyên sâu được cập nhật tại BRE.