Báo cáo thị trường nhà ở trong 2 tháng đầu năm 2026 do DKRA Consulting công bố cho thấy bức tranh bất động sản tại TP.HCM và khu vực lân cận đang xuất hiện những tín hiệu hồi phục nhất định. Nguồn cung ở một số phân khúc tăng trở lại, giao dịch có cải thiện cục bộ, song mặt bằng lãi suất nhích lên cùng tâm lý thận trọng của nhà đầu tư khiến thanh khoản toàn thị trường chưa tạo được cú bứt phá rõ ràng.

Căn hộ giữ vai trò chủ lực, Bình Dương trở thành điểm sáng

Theo DKRA Consulting, phân khúc căn hộ tiếp tục là trụ cột của thị trường bất động sản phía Nam. Trong 2 tháng đầu năm 2026, nguồn cung sơ cấp căn hộ tăng nhẹ khoảng 2% so với cùng kỳ năm trước. Riêng TP.HCM vẫn giữ vị thế dẫn đầu với hơn 12.000 căn hộ, chiếm hơn 93% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường.

Đáng chú ý, lượng căn hộ mới mở bán đạt hơn 4.700 căn, tăng gấp nhiều lần so với cùng kỳ năm 2025. Sức cầu thị trường đạt khoảng 40% tổng nguồn cung sơ cấp, trong đó giao dịch tập trung chủ yếu vào tháng 1/2026 – giai đoạn trước Tết Nguyên đán, khi tâm lý người mua còn khá tích cực.

Trong bức tranh chung, Bình Dương (cũ) nổi lên như điểm sáng khi lượng tiêu thụ căn hộ tăng mạnh so với cùng kỳ. Cơ cấu sản phẩm cũng ghi nhận sự dịch chuyển khi căn hộ hạng B vươn lên chiếm tỷ trọng lớn nhất, khoảng 40% nguồn cung, tập trung chủ yếu tại Bình Dương và các khu vực giáp ranh TP.HCM – nơi có mức giá còn “dễ thở” hơn so với khu vực nội đô.

Về giá bán, mặt bằng giá sơ cấp căn hộ tăng nhẹ từ 1–3% so với cuối năm 2025. Ngược lại, thị trường thứ cấp có dấu hiệu chững lại khi nhiều ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất, khiến người mua ở thực lẫn nhà đầu tư cân nhắc kỹ hơn trong quyết định vay vốn.

Nhà phố, biệt thự tăng trưởng mạnh nhưng giao dịch vẫn chọn lọc

Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, thị trường ghi nhận mức tăng trưởng nguồn cung mạnh nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Nguồn cung sơ cấp tăng hơn gấp đôi so với cùng kỳ năm trước, trong khi lượng tiêu thụ cũng cải thiện đáng kể.

Tuy vậy, giao dịch vẫn tập trung chủ yếu tại TP.HCM với tỷ trọng áp đảo. Giá bán sơ cấp nhìn chung đi ngang so với cuối năm 2025, song vẫn cao hơn khoảng 11% so với cùng kỳ năm trước. Trên thị trường thứ cấp, giá nhà phố và biệt thự không biến động nhiều so với quý IV/2025, nhưng phổ biến tăng 13–17% so với cùng kỳ, đặc biệt ở các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý rõ ràng hoặc hưởng lợi từ quy hoạch các khu đô thị lớn.

Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chính sách quen thuộc như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, chiết khấu cho khách hàng thanh toán sớm hoặc miễn phí quản lý trong giai đoạn đầu.

Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn “loay hoay” tìm điểm rơi

Trái ngược với phân khúc nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng trong 2 tháng đầu năm 2026 vẫn đối mặt nhiều thách thức. Phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ nhưng chủ yếu đến từ hàng tồn kho, trong khi nguồn cung mới gần như vắng bóng. Thanh khoản tiếp tục ở mức thấp, giao dịch chỉ tập trung vào những sản phẩm có mức giá vừa phải.

Miền Trung vẫn là khu vực dẫn dắt phân khúc này, chiếm tỷ trọng lớn cả về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ. Giá bán sơ cấp ghi nhận mức tăng so với cùng kỳ, song chưa đủ tạo lực đẩy cho thanh khoản toàn thị trường.

Các loại hình khác như shophouse nghỉ dưỡng hay condotel cũng có diễn biến tương tự. Dù nguồn cung tăng, sức cầu vẫn khá yếu, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trước những vấn đề liên quan đến pháp lý, hiệu quả khai thác và triển vọng sinh lời.

Thị trường chờ thêm lực đẩy

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận đầu năm 2026 đang ở trạng thái “phục hồi có chọn lọc”. Nguồn cung dần cải thiện, một số phân khúc ghi nhận giao dịch tích cực hơn, nhưng thanh khoản chung vẫn phụ thuộc lớn vào diễn biến lãi suất, chính sách tín dụng và niềm tin của người mua.

Trong bối cảnh đó, những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí gắn với hạ tầng và mức giá phù hợp với nhu cầu ở thực vẫn là tâm điểm của dòng tiền. Thông tin phân tích thị trường, xu hướng đầu tư và dữ liệu dự án được cập nhật tại BRE.