Tin tức
-(1)950871345879.png){kind=icon}
Hành trình vươn mình trở thành một siêu đô thị đa trung tâm của TP.HCM đang bước sang một trang sử mới, nơi mô hình TOD (Transit-Oriented Development - Phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm) được vinh danh như một "chìa khóa vàng" chiến lược. Tại hội thảo chuyên sâu “TOD với phát triển đường sắt đô thị” vừa diễn ra vào ngày 27/3 do Đại học Kiến trúc TP.HCM tổ chức, các chuyên gia và lãnh đạo ban ngành đã phác họa một bức tranh toàn cảnh về sức bật khổng lồ mà TOD mang lại. Theo những đánh giá và phân tích từ hệ thống dữ liệu BRE, mô hình này không chỉ định hình lại diện mạo đô thị mà còn là động lực tối thượng dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường địa ốc.
.png)
Phát biểu khai mạc mang tính định hướng tại hội thảo, ông Võ Hoàng Ngân, Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM, nhấn mạnh thành phố đang đứng trước một "ngưỡng cửa lịch sử" mang tính bước ngoặt. Sự kiện vận hành tuyến Metro số 1 vượt xa ý nghĩa của một cột mốc giao thông thông thường; đó chính là "phát súng lệnh" hùng hồn khởi động cho một cuộc đại phẫu tái cấu trúc không gian đô thị toàn diện.
Với khát vọng hoàn thành 187km đường sắt đô thị vào năm 2030 và vươn dài đến 355km vào năm 2035, TP.HCM xác định TOD là hạt nhân trung tâm. Để hiện thực hóa tầm nhìn vĩ đại này, ông Ngân chỉ ra ba trụ cột chiến lược sống còn:
TOD là cỗ máy tăng trưởng kinh tế: Bài toán cốt lõi là phải "nén" đô thị một cách khoa học tại các điểm nút giao thông, mạnh tay khai mở không gian ngầm và vắt kiệt giá trị gia tăng từ quỹ đất bao quanh nhà ga. Đây chính là mạch nguồn tài chính khổng lồ để tái đầu tư ngược lại cho hệ thống hạ tầng vĩ mô.
TOD là lời giải cho đô thị xanh bền vững: Hệ thống Metro buộc phải đảm nhận vai trò "xương sống" điều phối luồng di chuyển của tương lai. Mục tiêu tối thượng là kiến tạo những siêu đô thị nén, nơi từng bước chân đi bộ được tôn vinh, kết nối đa phương thức liền mạch và triệt tiêu dần sự lệ thuộc vào các phương tiện cá nhân phát thải.
TOD mang đậm hơi thở bản sắc: Sự hiện đại không đồng nghĩa với việc xóa nhòa quá khứ. Quy hoạch TOD tại TP.HCM phải song hành tuyệt đối với sứ mệnh bảo tồn di sản và gìn giữ không gian văn hóa đặc thù, thổi hồn vào những khối không gian mới để lưu giữ trọn vẹn bản sắc hào sảng của một đô thị phương Nam.
Đại diện Sở Quy hoạch - Kiến trúc cũng khẳng định đang ráo riết tham mưu cho UBND Thành phố các đồ án quy hoạch không gian ngầm và thiết kế đô thị chạy dọc các trục Metro. Đặc biệt, công tác cụ thể hóa các siêu cơ chế đặc thù từ Nghị quyết 98 và Nghị quyết 260/2025 của Quốc hội đang được đẩy nhanh tốc độ nhằm khơi thông dòng vốn, vẫy gọi các nhà đầu tư rót tiền vào các "tọa độ vàng" TOD với tinh thần: "Chủ động nắm bắt, quyết liệt chuyển hóa cơ chế thành nguồn lực thực tiễn".
Dưới góc nhìn quản lý nhà nước, TS. Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản, đánh giá cao những bệ phóng pháp lý mới từ Luật Đường sắt 2025, Luật Thủ đô 2024 cùng các nghị quyết của Quốc hội. Tuy nhiên, bà thẳng thắn nhìn nhận thực tế rằng một số chính sách hiện hành vẫn còn chắp vá, chưa đạt độ đồng bộ tuyệt đối. Cụ thể nhất là sự vắng bóng của các cơ chế đủ mạnh để quản lý, thu hồi giá trị đất đai tăng thêm và bài toán chuyển nhượng quyền phát triển không gian trên không cũng như dưới ngầm.
Để gỡ điểm nghẽn này, TS. Tống Thị Hạnh đề xuất cần ráo riết rà soát và đắp bồi thêm các quy định trong Luật Đất đai 2024, Luật Quy hoạch Đô thị và nông thôn 2024, cũng như Luật Nhà ở 2023. Một điểm nhấn đáng chú ý là kiến nghị bổ sung cơ chế tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước rót vốn làm giao thông công cộng khiến giá trị bất động sản khu vực tăng vọt.
Về chính sách an sinh, bà đưa ra một giải pháp mang tính đột phá: Cho phép các chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở thương mại biên độ lợi nhuận cao tại vùng lõi TOD, đổi lại, họ sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính chéo để phát triển quỹ nhà ở xã hội tại các phân khu lân cận.
Phân tích sâu hơn về chiến lược thực thi, TS. Phạm Trần Hải từ Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM đưa ra quan điểm vô cùng thực tế: Mỗi cụm TOD phải là một cá thể độc bản, được thiết kế với những đặc trưng riêng biệt, hòa nhịp hoàn hảo với tuyến đường sắt, cấu trúc nhà ga và hệ sinh thái đô thị bao quanh. Sự khác biệt mang tính bản sắc này chính là thứ ma lực hấp dẫn dòng tiền đầu tư vào bất động sản TOD.
TS. Hải nhấn mạnh, việc khai thác "mỏ vàng" giá trị gia tăng từ đất tại các khu vực TOD sẽ trở thành ảo vọng nếu thiếu vắng sự đồng bộ nhịp nhàng giữa quy hoạch đô thị, quản lý quỹ đất, hạ tầng giao thông và định hướng thị trường bất động sản. Bài toán cung - cầu địa ốc cần được đặt lên bàn cân tính toán cực kỳ cẩn trọng, đi kèm một tầm nhìn dài hạn trong bối cảnh các tuyến đường sắt đang được triển khai ồ ạt.
Để bứt phá, vị chuyên gia hiến kế thành phố cần tiến thẳng lên mô hình "TOD 4.0", lấy sự hợp tác chặt chẽ giữa khu vực công và tư nhân làm trọng tâm. Theo đó, cần mạnh dạn cho phép khai thác thương mại linh hoạt (có thu phí) tại các không gian công cộng cả trên không lẫn dưới lòng đất nhà ga. Song song đó, tung ra các đặc quyền về ưu đãi thuế, miễn giảm phí và trải thảm đỏ thủ tục hành chính rút gọn để khuyến khích khối tư nhân cống hiến một phần bất động sản của họ phục vụ các mục đích công cộng thiết thực như quảng trường, lối dạo bộ hay công viên cây xanh.
