Khi hệ thống hạ tầng vành đai dần hoàn thiện và đi vào vận hành, thị trường bất động sản khu Đông TP.HCM đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét theo từng trục giao thông. Trong bức tranh đó, khoảng cách giá giữa Vành đai 2 và Vành đai 3 ngày càng giãn rộng, phản ánh khá rõ logic tích sản dài hạn của dòng tiền đầu tư chuyên nghiệp.

Vành đai 2 và Vành đai 3: Gần về không gian, lệch pha chu kỳ giá

Xét về mặt địa lý, Vành đai 2 và Vành đai 3 chỉ cách nhau khoảng 3–5 km, cùng nằm trong không gian phát triển lõi của khu Đông TP.HCM. Tuy nhiên, hai trục này lại đang ở hai pha hoàn toàn khác nhau của chu kỳ giá.

Vành đai 2 được xem là khu vực đã “chín” về hạ tầng. Mật độ dân cư cao, khả năng khai thác ổn định và hệ thống giao thông đã hoàn thiện khiến mặt bằng giá biệt thự quanh trục này được thiết lập ở mức rất cao. Thực tế thị trường cho thấy, giá biệt thự khu vực lân cận Vành đai 2 phổ biến từ 250–350 triệu đồng/m². Tại những trục phát triển mạnh như Võ Chí Công hay khu vực Liên Phường tiếp giáp Vành đai 2, giá thậm chí đã tiệm cận 350–400 triệu đồng/m². Đây là mức giá phản ánh đầy đủ giá trị tích lũy dài hạn của một khu vực đã hoàn thiện.

Ngược lại, Vành đai 3 đang ở pha sớm hơn của cùng một chu kỳ. Dù hạ tầng liên vùng đã hiện hữu rõ nét tại các điểm kết nối quan trọng như Liên Phường – Nguyễn Duy Trinh – Lã Xuân Oai, nhưng mặt bằng giá quanh trục này vẫn thấp hơn đáng kể so với Vành đai 2. Chính độ chênh này tạo nên lợi thế tương quan hiếm có: khoảng cách không xa, kết nối đủ mạnh, nhưng giá chưa phản ánh hết tiềm năng dài hạn.

Dòng tiền đi trước một nhịp

Thị trường đã bắt đầu phản ứng sớm tại khu vực Vành đai 3 theo hướng chọn lọc. Từ đầu năm 2024 đến nay, nhà phố và đất liền kề ghi nhận mức tăng khoảng 20–23%. Đáng chú ý hơn, biệt thự song lập tăng 40–63%, còn biệt thự đơn lập có nơi tăng gần 70%. Những con số này cho thấy dòng tiền không chờ giá “bằng” Vành đai 2 mới tham gia, mà chủ động đi trước để đón pha tăng trưởng tiếp theo khi hạ tầng vận hành đồng bộ.

Trong tương quan đó, Vành đai 2 tiếp tục đóng vai trò là trục chuẩn giá, phù hợp với nhu cầu giữ tài sản và bảo toàn giá trị. Trong khi đó, Vành đai 3 được nhìn nhận là vùng giá còn tốt trong cùng hệ quy chiếu, nơi dư địa tăng vẫn hiện hữu nhờ hạ tầng và độ chênh mặt bằng chưa bị nén chặt.

Logic tích sản dài hạn quanh các trục vành đai

Với giới đầu tư nhiều kinh nghiệm, bất động sản bám các trục vành đai không phải là câu chuyện “ăn sóng” ngắn hạn. Đây là chiến lược tích sản dựa trên hạ tầng – nơi giá trị hình thành từ khả năng kết nối liên vùng, mở rộng không gian đô thị và duy trì biên độ tăng ổn định theo thời gian.

Thực tế thị trường cho thấy, trong vòng hơn một thập kỷ, số lượng dự án phát triển dọc các tuyến vành đai tại TP.HCM đã tăng mạnh, phản ánh xu hướng dịch chuyển không gian đô thị ra ngoài lõi trung tâm. Giá nhà ở quanh các tuyến hạ tầng trọng điểm thường ghi nhận mức tăng cao hơn mặt bằng chung của khu nội thành – nơi dư địa phát triển hạ tầng đã hạn chế.

Quy luật này cũng từng diễn ra rõ rệt tại Hà Nội, khi các khu vực bám Vành đai 3 ghi nhận mức tăng giá mạnh trong giai đoạn hạ tầng hoàn thiện và dân cư dịch chuyển ra các khu đô thị mới. Điểm chung của các chu kỳ này là: hạ tầng vành đai không tạo sóng ngắn hạn, nhưng tạo giá bền vững.

Vành đai 3 – bài toán đúng pha cho nhà đầu tư dài hạn

Trong bối cảnh mặt bằng giá khu Đông ngày càng cao, Vành đai 3 đang nổi lên như một vùng giá hợp lý hiếm hoi, nơi hội tụ đủ ba yếu tố: kết nối chiến lược, quỹ đất còn và hạ tầng đang đi vào giai đoạn quyết định. Với các nhà đầu tư dài hạn, câu chuyện không nằm ở việc mua sớm để bán nhanh, mà là chọn đúng trục, đúng pha chu kỳ và đủ kiên nhẫn để tích sản.

Chính logic này đang khiến Vành đai 3 trở thành lựa chọn ưu tiên của dòng tiền lớn – những dòng tiền không chạy theo sóng, mà đi trước thị trường một bước để tạo ra giá trị bền vững theo thời gian.

Phân tích chuyên sâu về hạ tầng, chu kỳ giá và xu hướng đầu tư quanh các trục vành đai khu Đông TP.HCM được cập nhật tại BRE.