Thị trường bất động sản phía Nam đang chứng kiến sự dịch chuyển mạnh mẽ của dòng tiền đầu tư. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, mức giá quá cao tại khu trung tâm TP.HCM khiến nhà đầu tư ngày càng tìm đến những khu vực có biên độ tăng trưởng lớn hơn và giá “mềm” hơn như TP.Thủ Đức (cũ), Dĩ An (cũ), Thuận An (cũ) – nơi đang dần trở thành tâm điểm mới của thị trường.

TP.HCM (cũ) và TP.Thủ Đức (cũ): Chung cư tiếp tục “leo đỉnh”

Trong quý 3/2025, phân khúc chung cư là điểm sáng nổi bật nhất tại TP.HCM và khu vực phụ cận. Giá rao bán trung bình đạt 99 triệu đồng/m² – mức cao nhất trong hai năm qua. Đây là tín hiệu cho thấy niềm tin của nhà đầu tư đã quay trở lại, đặc biệt sau khi thông tin sáp nhập đơn vị hành chính được công bố, tạo động lực cho một chu kỳ tăng trưởng mới.

Riêng TP.Thủ Đức (cũ) – được mệnh danh là “thành phố trong thành phố” – ghi nhận mức tăng giá 32–48% kể từ đầu năm 2023. Các khu vực như quận 2, quận 9 (cũ) và trung tâm Thủ Đức (cũ) tiếp tục là “điểm đến vàng” cho cả người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn. Với hạ tầng đồng bộ, quy hoạch bài bản và định hướng trở thành trung tâm công nghệ – giáo dục – logistics của TP.HCM mở rộng, Thủ Đức (cũ) vẫn giữ vững vị thế “đầu tàu” khu Đông Sài Gòn.

Tại khu trung tâm, chung cư hạng sang Quận 1 (cũ) vẫn giữ kỷ lục giá cao nhất thị trường – khoảng 222 triệu đồng/m², tăng 39% trong hai năm. Tuy nhiên, giá trị quá cao khiến dòng tiền đầu tư dần “ly tâm” sang các khu vực có giá dễ chịu và tiềm năng sinh lời dài hạn hơn như Dĩ An, Thuận An hay Thủ Đức (cũ).

Bình Dương (cũ) và Long An (cũ): Hai “vệ tinh” tăng tốc mạnh mẽ

Song song với TP.HCM, các địa phương vệ tinh như Bình Dương (cũ) và Long An (cũ) đang chứng kiến sức bật rõ rệt của thị trường.
Tại Bình Dương (cũ), giá chung cư trung bình đạt 41 triệu đồng/m², tăng tới 30% so với đầu năm 2023. Mức độ quan tâm tăng 48%, cho thấy sức hút mạnh mẽ nhờ hạ tầng hoàn thiện, kết nối thuận tiện với TP.HCM và giá còn “mềm”.

TP.Thủ Dầu Một (cũ) đang nổi lên như tâm điểm đầu tư khi lợi suất cho thuê đạt 5,1%, cao nhất khu vực phía Nam – vượt cả TP.HCM. Nhờ lợi suất hấp dẫn, quỹ đất còn dồi dào và tốc độ đô thị hóa nhanh, Bình Dương đang lấy lại vị thế là vệ tinh phát triển năng động nhất quanh TP.HCM.

Tại Long An (cũ), thị trường cũng khởi sắc với giá chung cư tăng 8%, đất nền tăng 7%, đặc biệt là ở Bến Lức (cũ) và Đức Hòa (cũ) – hai khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ Vành đai 3 và cao tốc TP.HCM – Trung Lương mở rộng.

Đất nền “ấm lại” nhưng nhà đầu tư ngày càng chọn lọc

Sau thời gian trầm lắng, phân khúc đất nền tại TP.HCM (cũ) và vùng ven bắt đầu ấm dần trở lại. Giá đất trung bình tại TP.HCM (cũ) tăng khoảng 6%, đạt 69 triệu đồng/m²; trong khi Bình Dương (cũ) tăng khoảng 5%, đạt 21 triệu đồng/m².

Tuy vậy, không phải địa phương nào cũng “đổi màu”. Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) vẫn khá trầm lắng khi giá đất giảm 10%, mức quan tâm giảm 13%. Diễn biến này cho thấy nhà đầu tư đang ngày càng thận trọng, ưu tiên chọn khu vực có tiềm năng tăng giá thực và hạ tầng đang hoàn thiện nhanh chóng.

Niềm tin trở lại, kỳ vọng quý 4/2025 tiếp tục bứt phá

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, hơn 60% môi giới bất động sản tại TP.HCM tin rằng thị trường sẽ tăng trưởng trong quý 4/2025, trong đó 17% kỳ vọng tăng mạnh.
Phân khúc chung cư vẫn được đánh giá là tiềm năng nhất, tiếp theo là nhà riêng và đất nền.

Nguồn cung căn hộ mới tiếp tục tập trung tại vùng ven TP.HCM như Thủ Đức (cũ), Thuận An (cũ), Dĩ An (cũ), với hàng chục nghìn căn hộ được tung ra thị trường. Giá bán dao động 40–60 triệu đồng/m² ở các khu giáp ranh, và 80–120 triệu đồng/m² tại Thủ Đức (cũ), phản ánh rõ sự phân tầng theo vị trí và chất lượng dự án.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, đầu tư công, hạ tầng giao thông và sáp nhập hành chính đang là “bệ phóng” cho thị trường TP.HCM và vùng lân cận.

“TP.HCM sau giai đoạn quan sát đang bật lại mạnh mẽ. Nguồn cung cải thiện, thanh khoản nhích lên nhờ cả dòng tiền đầu tư và nhu cầu ở thực. Sự trở lại của người mua sẽ là yếu tố giữ đà phục hồi cho thị trường trong thời gian tới,” ông Tuấn nhận định.

Kết luận

Có thể thấy, dòng tiền đầu tư đang tái cấu trúc rõ rệt, rời trung tâm TP.HCM để hướng tới những thị trường mới nổi như Dĩ An, Thuận An, Bình Dương hay Thủ Đức (cũ) – nơi hội tụ đủ ba yếu tố: giá tốt – hạ tầng mạnh – tiềm năng sinh lời cao.

Nếu quý độc giả muốn theo dõi thêm các xu hướng dịch chuyển dòng tiền, cập nhật thị trường bất động sản vùng ven, có thể truy cập tại Bre.vn để đọc thêm các phân tích chuyên sâu và tin tức mới nhất.