Sau nhiều quý liên tiếp tăng nóng, thị trường bất động sản đang đối mặt với nguy cơ hạ nhiệt rõ rệt. Nguyên nhân chính đến từ sự thay đổi trong mặt bằng lãi suất – yếu tố luôn được xem là “công tắc” điều phối dòng tiền đầu tư tại Việt Nam.

Trong những tháng cuối năm, nhiều ngân hàng – đặc biệt là nhóm ngân hàng nhỏ và vừa – đã bắt đầu điều chỉnh tăng lãi suất huy động. Sự dịch chuyển này ngay lập tức tác động đến chi phí vốn của hệ thống tín dụng và kéo theo một hệ quả trực tiếp: dòng tiền nhàn rỗi có xu hướng quay lại gửi tiết kiệm thay vì rót vào bất động sản.

Lãi suất tăng: kênh tiết kiệm trở lại “ngôi vương”

Trong bối cảnh lãi suất tiết kiệm nhích lên, gửi ngân hàng trở thành lựa chọn hấp dẫn nhờ tính an toàn và mức sinh lời ổn định. Với nhiều nhà đầu tư, mức lãi suất mới thậm chí nhỉnh hơn tốc độ tăng trưởng của các kênh như vàng, chứng khoán hoặc bất động sản trong giai đoạn gần đây.

Khi dòng tiền chuyển hướng, các kênh rủi ro hơn – đặc biệt là bất động sản – chứng kiến sự sụt giảm nhu cầu đầu tư. Điều này thể hiện rõ nhất ở nhóm sản phẩm có tính thanh khoản thấp hoặc giá trị cao, vốn phụ thuộc nhiều vào vốn vay.

Tín dụng – “mạch máu” của thị trường – thu hẹp lại

Bất động sản luôn nhạy cảm với lãi suất. Chỉ cần chính sách tiền tệ thay đổi nhẹ đã đủ để tạo ra những đợt sóng lớn:

• Giai đoạn 2009–2011 và 2022–2023: thắt tín dụng khiến thanh khoản giảm mạnh, nhiều dự án đình trệ.

• Ngược lại, năm 2009–2010 và 2020–2021: tiền rẻ, dòng vốn rót mạnh, tạo nên các đợt “sốt đất” diện rộng.

Khi lãi suất vay tăng, người mua nhà buộc phải cân nhắc kỹ hơn khả năng tài chính. Thanh khoản giảm, áp lực hấp thụ nguồn cung tăng, từ đó tạo ra sức ép giảm giá hoặc xuất hiện nhiều chương trình ưu đãi để kích cầu.

Đây là cơ chế điều chỉnh tự nhiên của thị trường mỗi khi dòng tiền bị siết lại.

Áp lực kép lên chủ đầu tư: chi phí vốn tăng & tốc độ bán hàng chậm lại

Sự kết hợp giữa chi phí vay tăng và nhu cầu vay giảm khiến không ít doanh nghiệp bất động sản gặp áp lực lớn. Đặc biệt, các dự án đã và đang triển khai – vốn cần lượng vốn lớn – càng chịu ảnh hưởng rõ rệt.

Một số chủ đầu tư buộc phải:

• Điều chỉnh giá bán, đưa ra ưu đãi mạnh để thu hút thanh khoản

• Bán bớt quỹ đất không trọng tâm

• Chuyển nhượng dự án

• Tìm kiếm thêm đối tác ngoại để có nguồn vốn rẻ hơn

Trong khi đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp tuy đã ấm lên nhưng lãi suất bình quân 12–14%/năm tiếp tục tạo áp lực lớn lên bài toán tài chính của doanh nghiệp địa ốc.

Hệ quả là xu hướng thu hẹp đầu tư, giảm tốc độ mở bán và tái cấu trúc danh mục diễn ra ngày càng mạnh mẽ.

Tăng lãi suất – Tác động ngắn hạn nhưng mang ý nghĩa sàng lọc dài hạn

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) – nhận định rằng việc các ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất lần này là diễn biến tự nhiên để cân đối lợi ích sau thời gian dài duy trì lãi suất thấp hỗ trợ nền kinh tế.

Ông đánh giá tích cực ở góc độ dài hạn:

• Lãi suất tăng giúp giảm các hoạt động đầu cơ

• Thị trường bớt “nóng” và bước vào giai đoạn thanh lọc

• Dòng vốn sẽ chảy mạnh hơn vào dự án có nhu cầu thực và pháp lý tốt

• Nhà đầu tư yếu tài chính sẽ dần bị loại khỏi thị trường

Theo ông Đính, khi Chính phủ tiếp tục điều hành linh hoạt và bám sát thị trường, bất động sản sẽ giữ được sự ổn định và hướng tới chất lượng bền vững hơn trong giai đoạn 2025–2026.

Xu hướng sắp tới: thị trường đi vào ổn định sau giai đoạn điều chỉnh

Dù lãi suất tăng gây áp lực rõ rệt trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn đây là bước đi cần thiết để đưa bất động sản trở về giá trị thực. Thị trường dự kiến sẽ sớm bước vào chu kỳ ổn định hơn, giảm biến động mạnh và tăng trưởng dựa trên nhu cầu thực thay vì các đợt “sóng đầu cơ”.

Đặc biệt từ cuối năm nay đến 2026, khi chính sách dần phát huy hiệu quả, bất động sản có thể hình thành mặt bằng giá và thanh khoản ổn định hơn, tạo cơ hội cho người mua ở thực và nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn.

Tìm hiểu thêm về BĐS tại: BRE